停車(chē)位租售價(jià)格猛漲、公攤面積藏“貓膩”，公共維修資金“睡大覺(jué)”……新華社“新華視點(diǎn)”記者在部分城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下，一些住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)問(wèn)題比較突出。

分析人士指出，我國(guó)雖然公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是部分城市并未認(rèn)真貫徹執(zhí)行。一些小區(qū)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司相互勾結(jié)，“打劫”業(yè)主合法權(quán)益，有的行政管理部門(mén)也參與“分肥”。

公共權(quán)益流失，車(chē)位價(jià)格猛漲

近年來(lái)，越來(lái)越多的家庭擁有汽車(chē)，而小區(qū)車(chē)位配比不足，一些業(yè)主抱怨，“找個(gè)停車(chē)位比找媳婦還難。”“轉(zhuǎn)圈1個(gè)小時(shí)找不到一個(gè)可停之處。”

為了愛(ài)車(chē)有位可停，許多車(chē)主不得不購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，然而，這個(gè)幾平方米的空地并不便宜。“我買(mǎi)車(chē)花了15萬(wàn)，結(jié)果一個(gè)停車(chē)位要20萬(wàn)。”武漢徐東某小區(qū)黃女生最近在小區(qū)買(mǎi)了一個(gè)地下停車(chē)位，總共5平方米左右，算下來(lái)每平方米4萬(wàn)元，“比別墅還賣(mài)得貴。”

武漢洪城物業(yè)公司劉經(jīng)理說(shuō)，車(chē)位價(jià)格一路上漲，當(dāng)初三四萬(wàn)元的車(chē)位如今多漲到十幾萬(wàn)元、數(shù)十萬(wàn)元，高檔小區(qū)的車(chē)位抵得上一套小戶(hù)型房產(chǎn)。“但市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，買(mǎi)車(chē)位也得搖號(hào)、找關(guān)系。”

在部分小區(qū)，車(chē)位原本已經(jīng)十分緊張，但物業(yè)公司還將其轉(zhuǎn)給了開(kāi)發(fā)商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)中的五個(gè)停車(chē)場(chǎng)中有兩個(gè)被物業(yè)公司劃撥了出去，加劇了“一位難求”的狀況。

而業(yè)主們高價(jià)買(mǎi)來(lái)或租來(lái)的車(chē)位，還有不少其實(shí)是開(kāi)發(fā)商低價(jià)租用的人防工程用地。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦介紹，法律規(guī)定一定規(guī)模的小區(qū)必須配置人防工程，由人防部門(mén)管理，不能出售，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。但經(jīng)過(guò)人防部門(mén)審批同意可以長(zhǎng)期租賃，須繳納一定的費(fèi)用。

宮步坦說(shuō)，以武漢某小區(qū)為例，開(kāi)發(fā)商以低于１角錢(qián)每平方米每天的價(jià)格與人防部門(mén)簽約，又以20萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給業(yè)主。如此算來(lái)，小區(qū)90個(gè)人防工程地下車(chē)位為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)1800萬(wàn)元收入。就這樣，通過(guò)低價(jià)租高價(jià)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商獲取了相當(dāng)可觀的收益。

虛設(shè)公攤面積，坐吃“維基”利息

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的開(kāi)發(fā)商為了謀取利益，還在公攤費(fèi)用上做起了“文章”。比如，有的是先將停車(chē)位納入公攤，由全體業(yè)主“埋單”，而后，又將車(chē)位再次賣(mài)給業(yè)主。

北京的張先生在西客站旁某知名小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套91平方米房，簽訂的合同上寫(xiě)著“其中公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e19.78平方米”。但他感覺(jué)公攤數(shù)字偏大，找來(lái)專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)后才得知，這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車(chē)庫(kù)、游泳池、小學(xué)校等，但開(kāi)發(fā)商并未告知他這一信息。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，如果車(chē)位是由已經(jīng)計(jì)入公攤的公共設(shè)施改造而來(lái)，開(kāi)發(fā)商就對(duì)其沒(méi)有所有權(quán)，車(chē)位租賃或出售收益為全體業(yè)主所有。但在不少小區(qū)，業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商又以數(shù)十萬(wàn)元不等的價(jià)格將屬于公攤面積的地下停車(chē)位向全體業(yè)主銷(xiāo)售。“本屬于我們所有的車(chē)位二次賣(mài)給我們，開(kāi)發(fā)商糊弄業(yè)主的把戲太黑了。”

除了虛設(shè)公攤面積以謀取利益之外，小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)等費(fèi)用，也多以“公益”之名進(jìn)行了“公攤”，但使用情況常常不容樂(lè)觀。

家住武漢南湖一小區(qū)７棟的胡先生，在2013年底發(fā)現(xiàn)該棟頂樓內(nèi)部公共墻面嚴(yán)重滲水，墻面大面積脫落。因而，他多次向物業(yè)反映，希望能夠用公共維修基金進(jìn)行維修，但遲遲未見(jiàn)維修工作啟動(dòng)。