每經編輯｜尚希     

每經記者 尚希 發自北京

根據仲量聯行的最新研究報告顯示，2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年的數字分別為33億美元和29億美元。仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏預計，2014年中國買家對海外房地產市場總投資額有望突破100億美元大關。

伴隨著大量國內購買力的外溢，越來越多的標桿房企也將“全球化”提上日程。《每日經濟新聞》記者梳理后發現，2014年開年不到3個月的時間，萬科、綠地以及碧桂園等千億級房企則是集體出海，投資規模都非常大。

購買力外涌

作為在美國紐交所上市的第一家中國房企，鑫苑置業推出的紐約·東河灣項目也是其在美國獨立開發的第一個住宅項目。

“這個項目可售面積大約3.4萬平方米，總供應量為216套，首期推出48套。房屋面積64~300平方米，各種戶型都有。”鑫苑置業旗下北京鑫苑優晟地產顧問有限公司美國地產部市場總監李興告訴《每日經濟新聞》記者。

他表示，目前出海置業的購房者中絕大部分的首要訴求便是尋求新的投資渠道以實現資產配置，而加速購房者出海的首要因素，便是國內一線城市的限購政策以及信貸政策的逐漸收緊。

在萊坊剛剛發布的2014財富報告中，這一趨勢已經有了很強的數據支撐，中國正在成為全球房地產投資市場的主力軍。記者從這份報告中獲悉，隨著新興市場財富的增加，財富保護的需求也在增加，投資移民的比例在不斷增大。據萊坊統計，美國設有每年10000名投資移民的上限，2012年其投資移民數字首次接近上限，達到7641名，其中中國投資者占總數的80%。

不僅如此，教育投資也是目前加速國內高資產人士出海置業的另一原因。“教育是購置豪宅甚至商業物業的一大驅動因素。接近一半的亞洲超高資產凈值人士傾向把子女送往海外升讀大學，美國、英國和澳洲是亞洲超高資產凈值人士把子女送往海外升讀大學的三大熱門地點。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文告訴《每日經濟新聞》記者。

房企加速出海

伴隨著大批高資產人士將注意力轉移到海外市場，嗅覺敏感的開發商自然也已把握到這一方向。

當被問及國內購買力還可以釋放多久時，林浩文表示，這取決于國內房地產市場的政策變化，“目前來看海外地產開發的黃金期最少還有5~10年。”

進入2014年以來，綠地、萬科、碧桂園紛紛拋出“海外大單”，相比去年來說，更多標桿房企將“出海”提上日程。來自萊坊的統計，國內大型開發商在全球的開發活動越來越多，其中英國、美國和澳大利亞三國超過76%的入境資金來自中國、新加坡、馬來西亞和印度等，其中美國和澳大利亞的住宅市場中43%的開發資金來自中國。

“中國、印度和中國香港投資者購買倫敦、紐約、悉尼和溫哥華豪宅物業時，將會更加認同本土品牌，這將促使開發企業繼續以倫敦、紐約、中國香港、新加坡、巴黎和悉尼為投資目標。”萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt對記者說道。

“我們是2012年9月份收購的這一地塊，在去年11月開工，按照法律規定是要在2015年11月26日交房，美國地產開發最關鍵的是要嚴格遵守當地的法律，而國內靈活性非常大。”李興表示。

“但相比國內市場來說，海外市場的盈利相對比較低。目前海外市場一級開發的利潤率在10%~15%，而國內平均在20%~30%，一線城市稍微低一點在15%~20%，同時，海外投資有很多稅費、開發制度也比較嚴格。”林浩文說。

“目前國內的品牌開發企業今年都將銷售目標調高了10%~15%，其中海外市場也將對其有一定的支撐，雖然全球布局不會占比太大。”林浩文表示。在其看來，目前國內開發企業出海主要是采用合作的模式，“2008年金融危機以后，以美國為例，當地很多公司擁有土地資源但沒錢開發，而國內開發商初入美國，有錢沒地，剛好可以形成互補。”

林浩文進一步指出，金融危機的“后遺癥”讓海外市場越來越歡迎中國資本的進入，“所以目前國內出海的房企更多地是與當地的企業合作，通過購買項目公司一定比例的股權，主要由當地公司開發，在積累了經驗后也會派出團隊共同合作開發。”

在鑫苑（中國）置業有限公司總裁崔勇看來，開發商出海開發最關鍵的還是拿地，“位置很重要，而且沒有歷史遺留問題，這樣的情況并不好找。”