住建部副部長釋疑分類調控：能局部調整就不要整體調整

“住建部能不能在這個口子上放掉一些審批事項？哪些審批事項是沒用的，能不能調查一下，放掉一點？”3月5日，在全國政協經濟界別37組討論會現場，全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印向住建部發問。在現場的住建部副部長仇保興未對這個問題做出回應。3月9日，全國政協委員、富力地產總裁張力在小組討論中表示，房地產是區域性很強的行業，每個地區的情況不一樣，政府不能統一劃線。此外，全國人大代表、建業地產董事長胡葆森表示，發改委應下放審批權。

在全國兩會期間，來自房地產行業的多名代表、委員就行政調控手段提出質疑，建議行政之手在該放之處就放，當務之急是劃定政策與市場的邊界。目前房地產的市場邊界正在逐漸變得清晰。不論是共有產權住房的提出，還是房地產稅立法的推進，均有助于厘清市場邊界，但效果如何仍需進一步觀察。

建議簡化行政審批

在3月5日的討論會上，許家印表示，房地產行業有很多不必要的行政審批項目。以恒大地產去年投資的項目為例，從買地到交樓，再到辦房產證，一路下來，有的城市要蓋十幾個章，有的城市要蓋110個章。“這得浪費多少人力、物力？完全可以節省下來”。

“審批過程中還有收費。亂收費的太多。據我們公司去年的統計，各種審批費用占房價成本的11%。最少的地方收37項費用，最多的地方收157項費用。”對于亂收費的情況，他以兩個城市收取的“城市規劃費”為例，一個城市收50元，另一個城市收500元。

3月9日，張力也在全國政協小組討論中表示，房地產是區域性很強的行業，每個地區的情況不一樣，政府不能統一劃線。例如，國家規定90平方米套型必須占住宅開發建設總面積70%以上，這在重慶是可以的，但在廣州就不行了。“開發商自己知道什么樣的房子受歡迎，自己開發就好了。”

對于如何使房價下降，張力提出的方案一是加大土地供應量，二是讓土地自由進入市場。當時在同一會場的發改委副主任杜鷹提問說：“土地都用去蓋房了，我們吃什么？”張力回答說，糧食可以從國外購買。張力的觀點引發了現場的熱議。

3月10日，在全國政協經濟界別37組關于房地產規劃的討論中，全國政協委員、中發集團董事局主席、合眾人壽董事長、永泰地產董事長戴皓表示，很多東西都用行政執法來代替法律，亂就亂在這兒了。

此外，全國政協委員、林達集團董事長李曉林在全國兩會期間建議，在土地一級市場開發中，采用招拍掛的公平競爭機制，賦予非國有房地產企業承擔總包或分包的全面平等權利。

全國人大代表、建業地產董事長胡葆森建議發改委下放審批權。“目前省級規劃需要國家發改委審批，但發改委有多少精力去審核全國31個省區市的規劃？它能夠理清楚科學布局嗎？”

行政調控難收全功

從“70/90”政策到限購；從暫停房地產企業IPO到設定房價上漲目標，從保障房用地配建制度到高價房限制入市……最近十年來出臺的房地產調控手段大多帶有濃厚的行政色彩。行政干預的另一種情況是許家印提到的稅費負擔。在房價的構成中，土地、稅費等各項成本占有相當大的比重。胡葆森表示，成本決定商品房的價格，如果土地、勞動力、原材料、銀行利息等成本沒有下降，房價是無法下降的。

全國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘表示，過去十年房地產調控的作用有限，主要是因為正面作用的階段化和短期化。正面作用大體只能維持兩年左右，沒有持久地解決市場供求的平衡問題，也沒有真正解決房價的穩定問題。房地產調控的問題主要表現在5個方面：需求管理粗略不精細、供給管理粗疏不到位、稅收調節單打獨斗、金融調節互相矛盾、全國“一刀切”不重視區域特點。

在這種情況下，開發商受到的影響顯而易見。一方面，融資渠道的缺乏加上市場環境多變，導致不少中小開發商資金鏈緊張甚至斷裂；另一方面，土地、稅費等成本不斷壓縮房地產商的利潤空間。

新提法凸顯市場化思路

國務院總理李克強所做的政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。報告提出，做好房地產稅立法工作。

對此，多位業內人士表示，政府工作報告對房地產調控的新提法，分類調控、共有產權住房、房地產稅均體現出重新劃分市場邊界的思路。

對于分類調控，仇保興解釋說，能局部調整的，就不要整體調整，調整手段對整體影響越小越好；能夠用經濟手段調整的，就不要用行政手段調整，行政手段越少越好；能夠由城市政府調整的，就不要由中央政府代替，越是基層能夠主動調節的，越要納入基層政府調節。

業內人士表示，這一解釋體現了房地產調控逐漸淡化行政手段的趨勢。從去年開始，多個城市對“限購”等調控措施進行微調，中央政府并未叫停，而2011年部分城市取消限購后立即被要求恢復。

對于房地產稅立法工作，中國證券報記者獲悉，未來將對現有的稅費進行整合與重組，其目的在于增加持有環節稅負、減少消費環節稅負，實現稅收的平衡。

張泓銘表示，多年來，我國的房地產稅收體系嚴重失調，主要表現有三個方面：稅種稅目過多過濫、稅收鏈條前重后輕、總體稅負過于沉重。有分析認為，房地產稅收的調整，體現了市場邊界的重構。總體而言，稅負減輕將是大方向。

對于“共有產權住房”的提法，北京某上市公司負責人表示，共有產權住房土地在出讓環節應讓利給購房者，否則協同調節的目的難以實現。以當前北京的自住型商品房用地為例，它仍主要以“捆綁”商品房用地的方式出讓，這種成本的轉嫁推高了純商品房土地價格。共有產權住房土地的出讓不應沿用這種模式，需在制度設計上予以完善。

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