每經編輯｜查道坤    

每經記者 查道坤 發自南京

蘇州此前出臺的被稱為最嚴厲的商業地產新政，要求新開發的商業地產30%不能出售，以此來抑制蘇州商業地產過快發展。不僅僅是蘇州，南京商業地產同樣面臨產業過剩，同質化競爭加劇的局面。

據《每日經濟新聞》記者了解，備受關注的南京建鄴區金澳國際中心將于今年開業，同時建鄴區全年僅續建的城市綜合體項目就超過6個，另有8個規劃為商貿服務區的地塊，今年將正式啟動招商。

房地產行業專家張建初表示，“前兩年商品房市場限購，導致房地產市場大幅下滑，開發商則把大量資金投入到不在限購范圍之內的商業項目，導致城市綜合體不斷涌現。這些綜合體的供應量遠遠大于城市的需求量，導致綜合體過剩，銷售陷入難題。”

城市綜合體爆發

資料顯示，金奧國際中心合作的上海盈石資產管理有限公司，曾經成功運營過芳匯廣場、豫城時尚等上海知名的一站式購物中心。此次即將開業的金奧國際中心總建筑面積超過20萬平方米，由主塔樓、豪華公寓和購物中心三部分組成。其中，購物中心約6萬平方米，主打輕奢路線。

南京建鄴區商務局副局長張道武在接受采訪時表示，建鄴區今年續建的6個城市綜合體項目包含涵碧樓、金鷹天地廣場、奧體蘇寧廣場等。此外，江東商貿區1號地塊、15號地塊、江心洲夾江大橋上游地塊等8個規劃為商貿服務區的地塊，今年也將正式啟動招商。“未來幾年，建鄴區的城市綜合體將為更多老百姓帶來便利的一站式體驗消費。”

據記者了解，去年南京主城范圍內共有5家商業項目開門迎客，今年將至少新增8家。此外，位于南京南站板塊的除了有明發商業廣場之外，萬科將在該區域建設城市綜合體。公開資料顯示，萬科九都薈總建筑面積接近20萬平方米，是一個包括住宅、商業和辦公于一體的綜合體地產項目。統計數據顯示，目前南京規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有7家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設。

以河西板塊為例，中泰國際廣場、蘇寧睿城、奧體蘇寧廣場、雨潤國際廣場和金鷹天地等項目已經建成使用，但是由于競爭較為激烈，一些實力較弱的綜合體項目，問題已經暴露出來。

其中，中泰國際廣場在去年3月就被曝出由于人氣差、經營情況不好，目前已是人去樓空。“中泰國際廣場僅是一個縮影，隨著在建綜合體的不斷入市，競爭進一步加劇，類似于中泰國際廣場的情況，將會不斷出現。”南京江寧板塊一家城市綜合體的負責人蘇經理對《每日經濟新聞》記者表示。

如何消化成難題

已經建成的綜合體項目，由于城市綜合體的泛濫，經營情況越來越差，而在建的城市綜合體項目則面臨著銷售難的問題。

記者了解到，位于南京城南板塊一家在售的城市綜合體項目，目前就遭遇了銷售難的困境。該項目售樓部胡經理對《每日經濟新聞》記者表示，項目從去年2月就對外公開銷售，但是到目前，才銷售出總體體量的20%。“南京城市綜合體太多，而且很多性質和定位都相同，導致了同質化競爭較為嚴重，從而影響項目的消化速度。現在我們售樓部來看商鋪投資的很少，銷售人員大都是盲目地打電話尋找客戶，但是效果并不理想。”

南京本地一家房地產網站負責人對記者表示，目前南京存在銷售難的綜合體項目有十多家，而隨著新的綜合體不斷入市，這些項目的銷售會越來越難。“南京的城市綜合體市場已經出現供應量過剩、無法消化的市場格局。如果想要完全消化，可能需要5年以上時間。”