每經編輯｜區家彥發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

今年春節期間，包括萬科、恒大在內的不少房企都加班銷售，而從多家房企公布的業績數據來看，1月份銷售出現大幅增長，但2014年房地產市場的銷售形勢并不樂觀。

市場人士普遍預計，今年資金面偏緊已成定局。加上以余額寶、理財通為代表的互聯網金融快速發展，一定程度上加快了利率市場化步伐，而在社會整體利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報更高的領域，房貸業務占比減少已無可避免。研究機構克而瑞表示，隨著2013年出現兩次嚴重的流動性緊張，流動性偏緊的局面至今未能完全扭轉，在資金面整體緊張的情況下，房地產行業貸款收緊的局面短期內難以改變。

中原地產研究中心監測數據顯示，2014年1月，54個重點城市新房合計成交22萬套，環比下滑15%，同比下滑19.6%，樓市成交明顯放緩。

實際上，多家房企春節加班銷售，在原本的淡季搶先布局2014年樓市，這也符合《每日經濟新聞》此前的預測：市場預計供應高峰會在今年下半年出現，為了避免激烈競爭，主流房企從年初開始提前展開“春節攻勢”。

然而，資金面偏緊對樓市的影響正在加劇，成為影響房企“春節攻勢”的最大不確定因素。在“房貸難”或將貫穿全年的市場環境下，房企是如何應對的？

房企展開“春節攻勢”

春節過后，不少房企陸續交出了令人驚喜的成績單。萬科公布的1月份銷售數據顯示，公司實現銷售面積194.6萬平方米，同比增長20.79%，銷售金額276.5億元，同比增長45%，單月銷售額接近去年全年收入1709億元的六分之一。

兩家于去年成功躋身 “千億俱樂部”的上市房企同樣業績喜人，碧桂園1月份實現合同銷售金額約176.7億元，合同銷售面積約271萬平方米，分別同比大增140.74%和171%；恒大1月份實現合同銷售金額約110.4億元，合同銷售面積約142.7萬平方米，同比分別增長53.3%和22.2%，實現了今年1100億元銷售目標的10%。

此外，部分中小型上市房企1月份銷售額也出現爆發性增長。旭輝控股實現合同銷售金額約22.1億元，同比增長約58%，創下單月銷售歷史新高；中國奧園實現合同銷售金額9.77億元，同比增幅高達325%。

然而，在不少房企靚麗的銷售數據背后，可能另有隱情。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，1月份很多房企銷售數據之所以出現“淡季不淡”的現象，一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略，典型的如萬科，該公司去年底就開始“藏”業績，自去年10月之后業績連續兩月大幅回調，今年1月卻異常大增，迎來開門紅；另一方面，在1月中上旬，一些房企仍然保持一定的推貨量，銷售同比增長實屬合理。但由于公布業績的企業數量有限，開年首月業績同比增長應該不是行業普遍現象。

此外，與往年不同的是，今年很多房企在年初的傳統淡季加大了銷售攻勢，這也是銷售業績大幅增長的重要原因。《每日經濟新聞》記者通過恒大內部員工了解到，恒大1月份在廣州、韶關等多個城市推出新春購房優惠活動，通過恒大員工介紹的購房者可最高享受97折的額外優惠，首付可以在3年內付清。

除了價格促銷，不少開發商春節加班開盤。據雅居樂方面透露，公司位于海南省的清水灣與月亮灣兩大項目今年春節一天都未休息，春節期間銷售額超過6億元。

但個別房企靚麗的銷售數據難掩新年以來樓市出現的疲軟跡象。世聯行監測數據顯示，2014年1月，30個大中城市商品房成交面積為1490.96萬平方米，環比下降22.8%，同比下降28.8%。具體來看，一二線城市表現較差，三線城市稍好，其中一線城市成交面積270.43萬平方米，環比下降30.7%，同比下降42.5%；二線城市成交面積826.61萬平方米，環比下降23.9%，同比下降32.8%；三線城市成交面積393.91萬平方米，環比下降13.6%，同比下降0.5%。

成交疲軟，帶來的是庫存的積壓和去化時間的拉長。世聯行監測數據顯示，10大重點城市庫存從去年11月底開始不斷增加，目前已創新高。截至1月底，10大重點城市商品房待售面積為8337.22萬平方米，相比去年11月底增加了317.43萬平方米，去化時間由去年11月底的9.41個月攀升至10.87個月，其中一線城市由6.82個月攀升至7.97個月，二線城市由11.80個月攀升至13.28個月。

世聯行首席市場分析師吳志輝向《每日經濟新聞》記者表示，1月份樓市表現疲軟一方面受季節性因素的擾動，更主要的原因是市場資金面持續偏緊。流動性收緊、利率抬升對樓市的最直觀影響是增加了購房者的資金成本，銀行也會延長房貸放款時間。

“房貸難”或將貫穿全年

“金融及現金流風險可能會成為地產行業最大的風險”，中海地產主席兼CEO郝建民日前在接受媒體采訪時表示。

去年兩度發生流動性緊張之后，央行為防止類似事件重演，不斷出手緩解市場緊張局勢。同時，很多央行分、支行也通過SLF（常設借貸便利）對中小金融機構提供短期流動性。但吳志輝認為，資金面偏緊的狀態仍將貫穿整個2014年。

“目前我國金融脫媒正在加速推進，商業銀行被迫通過提高存款利率攬儲，這難免會抬高貸款利率，同時也會抬升整個社會的利率中樞”，吳志輝認為，從外部來看，美聯儲漸進式退出量寬政策帶來邊際沖擊，從國內來看，一些享有政府隱性擔保的國企和城投對資金有剛性需求，這些因素都會導致整個社會的利率水平進一步抬高。

此外，某股份制銀行內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，隨著以余額寶、理財通為代表的互聯網金融快速發展，以往普通民眾只能通過銀行存款獲取低息回報的局面被打破，銀行低成本存款流失會越來越嚴重。

盛富資本與協眾國際總裁黃立沖認為，房貸并不屬于高利潤業務，在社會利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報更高的領域，房貸業務占比減少是無可避免的。此外，如果算上銀行的表外業務如理財產品、信托等，商業銀行在房地產領域配置的頭寸非常重，出于風險平衡的考慮，銀行也不可能再為房貸配置過多的資金。

依照慣例，進入新年之后，金融機構會獲得新一年的信貸額度，銀行的個人住房貸款額度通常會比較充裕，貸款利率往往會出現下行，審批與放款時間也會相應加快。但克而瑞調查發現，2014年開年以來，上述規律失效，各城市、各銀行對房貸業務并未明顯放松，工、農、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準利率，股份制銀行則普遍上浮5%~20%，延續了2013年底的房貸緊張局面。

上海一家銀行的貸款經理告訴《每日經濟新聞》記者，如果要獲得貸款基準利率，開發商需要為客戶付一筆保證金。而上海一家樓盤的營銷經理透露，不少銀行要求申請貸款的購房者必須在銀行存3個月的定期，或者購買理財產品，才能申請到貸款。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，現在按揭貸款的申請難度和去年同期相比，可以說是冰火兩重天。2013年，銀行幾乎是求著開發商給他們按揭貸款業務，一些銀行甚至把開發貸和按揭貸款捆綁在一起，要求申請開發貸的開發商，把樓盤的按揭貸款業務交給同一家銀行。然而，今年的形勢卻顛倒過來了，現在是開發商求著銀行辦按揭貸款。

“短期來看，春節過后銀行的房貸額度將稍微放松，但從全年來看，房貸收緊幾乎是無可避免的，這將使得樓市成交受到抑制。”吳志輝表示。

一家房地產公司副總經理甚至認為，今年按揭貸款的收緊會影響到全年的銷售情況。

中房信研究總監薛建雄認為，目前銀行的按揭貸款發放周期基本上還能保證申請后1個月發放，但到了五六月份，放款周期可能會延遲至兩個月。對開發商來說，按揭貸款發放的放緩，一定程度上會影響他們的利潤率，因為按揭款到賬時間的延緩，意味著公司必須延緩歸還部分高息融資的資金。

房企各顯神通破困境

面對可能出現的全年 “房貸難”，部分龍頭房企通過入股銀行尋求破局。

繼去年10月萬科斥資34.3億港元（約合27億元人民幣）入股徽商銀行后，去年12月初，貴州上市房企中天城投宣布入股貴州銀行。今年1月25日，恒大發布公告稱，集團通過其附屬公司在二級市場收購華夏銀行已發行股本總額的4.522%，總代價為人民幣33.025億元。收購完成后，恒大極有可能成為華夏銀行第五大股東。

此外，《每日經濟新聞》記者注意到，中國泛海控股集團持有民生銀行2.46%股權，魯能集團持有交通銀行0.77%股權，綠地集團通過增資控股的方式成為盤錦市商業銀行第一大股東。

黃立沖認為，目前房貸業務主要集中在四大國有銀行手中，而房企入股的銀行多為城商行，這些銀行業務覆蓋范圍相當有限，對于全國化布局的房企而言，改善房貸業務的作用有限。即便是像恒大入股華夏銀行這樣的全國性股份制銀行，但因持股比例有限，其角色更像是財務投資者，很難對銀行在經營層面的決策作出影響。

但吳志輝認為，房企未來可嘗試通過與銀行擴大合作范圍以求獲得順暢的房貸業務支持。“預計今年會有越來越多的開發商采用貼息的方式為客戶獲取按揭支持，比如企業在向銀行申請開發貸款時支付更高的利息成本，以換取銀行較低的按揭貸款利率。此外，大型開發商還可以聯合上下游供應商，甚至收購一些現金流強勁的零售商，通過為指定銀行提供存款的方式換取優惠的房貸支持，類似的運作今年可能會更加普遍。”

值得關注的是，根據《新世紀》周刊報道，住建部已在積極研究成立住房保障銀行這一政策性金融機構。據國開行人士介紹，按照國際經驗，住房保障銀行主要包括兩部分，即開發貸款和個人貸款，后者可用于彌補商業銀行降低房貸業務所帶來的影響。

黃立沖認為，從動機上看，設立政策性的住房保障銀行是一個可行辦法，其思路類似于美國的房利美和房地美，由政府出資創建，為房地產行業提供金融支持。但是，在國內房地產市場連續上漲10年之后，此時選擇創建政策性銀行介入房貸業務，其中蘊藏的風險不容忽視，如果國內房地產市場出現大幅波動，住房保障銀行需要承受系統性風險，最終可能需要像“兩房”那樣由政府注資埋單。

此外，包括易居、世聯等房地產代理公司也選擇和銀行合作，擴展按揭貸款的辦理渠道，以待銀根收緊時，公司仍然有能力為代理的樓盤申請到貸款。