公司調查：住宅偏弱依賴商業花樣年“輕資產”轉型陣痛

每經編輯｜每經記者 杜冉樂 葉燕婷 發自成都、深圳    

每經記者 杜冉樂 葉燕婷 發自成都、深圳

截至2013年9月30日，花樣年年內累計實現合同銷售金額約56.3億元，累計銷售面積約73.53萬平方米，僅完成全年目標（100億元）的56.3%。相比而言，富力集團同期已完成銷售目標的70%左右，恒大已完成75%，融創中國甚至已完成80.93%。

雖然業績目標完成并不出眾，但對于公司今年完成100億元的目標和明年完成30%~50%的增長，花樣年總裁潘軍表示仍有信心，并稱公司已經開始調整產品結構，去年起開始加大住宅比例，減少商業。但《每日經濟新聞》記者發現，花樣年上半年的銷售額中，56%來自城市綜合體，住宅占比較去年底不升反降，轉型效果并未顯現。

同時，潘軍掛在嘴邊的 “輕資產”轉型則仍處探索階段，不僅短期內收益不大，或還將因為房地產業務資金回籠緩慢而受到影響。

結構調整暫未見效果

潘軍在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司去年起開始加大住宅比例，減少商業，“從去年底到今年初開始，拿的土地基本上都是住宅用途。在未來三個月里將有數十萬平方米的剛需住宅產品推向市場。”

雖然花樣年對住宅產品的重視已經提上市場，但從實際銷售額占比來看，上半年花樣年對城市綜合體銷售的依賴仍未改變，結構調整的效果尚未得到顯現。花樣年半年報顯示，從不同產品類型的合同銷售額占比來看，2013年上半年城市綜合體占56%，精品高檔住宅占29%，中高檔住宅占15%；2012年報中顯示，城市綜合體占49%，精品高檔住宅占31%，中高檔住宅占20%。

從地區來看，花樣年的銷售重鎮成都大區合同銷售額約13.8億元，占集團總銷售額比重38%，同比上升9個百分點。從項目來看，上半年花樣年美年廣場銷售了2.58億元，而其余包括成都大溪谷、成都美年國際廣場等項目均只帶來百萬至千萬級別的微小銷量。半年報顯示，花樣年在成都的土地儲備占比達51%，成都市場的下一步表現將直接影響花樣年能否實現業績增長預期。業內人士分析，該片區內旅游文化類高端住宅產品以及商業項目的走貨速度快慢將直接影響公司全年業績。

住宅項目集中在郊縣

目前，花樣年在成渝經濟區僅布點了成都與大理，其中大理僅有“藝墅華鄉”一個項目。按照花樣年的戰略思路，公司目前正在向文旅、酒店與養生地產等服務板塊發力，將逐步由重資產向輕資產轉型。公開資料顯示，目前成都花樣年正在開發香年廣場、美年廣場、福年廣場、龍年國際中心等商業綜合體及住宅項目“花樣城”，還有文旅、養生項目“大溪谷”和“君山”等。

近日，《每日經濟新聞》記者從成都市區乘車前往位于溫江區的花樣城5期踩盤，路上足足耗時2個多小時。據花樣城5期的多名置業顧問透露，國慶期間第5期賣了2棟樓盤、300余套剛需房源，均價在4600元/平方米，一套最高不超過36萬元。花樣城半年報透露，成都花樣城均價在10719萬元/平方米，已售建筑面積1015平方米，攬金1088萬元。成都業內人士表示，這應是花樣城的高端產品，目前營銷策略有所調整，以推售剛需樓盤為主。

目前，號稱“西部第一個文化產業園”項目的龍年國際中心正在推售“花生唐”商業，其住宅部分才陸續開盤。據獨家代理銷售的成都偉業我愛我家置業顧問介紹，該商鋪的運營模式是投資者首付一半資金，剩下一半由開發商來還月供，并由其統一招商運營，租金收益的一部分還按揭，另一部分與投資客分成，平均回報率為10%，約13年回本。

成都某商業地產資深專家向《每日經濟新聞》記者表示，這種回報率有點難，項目所在的郫筒鎮不過10多萬人口，已有龍湖時代天街等幾大商業項目云集，投資風險是比較大的。

轉型業務還在準備

事實上，潘軍近幾年已多次表達花樣年向輕資產轉型的意圖，“目前的房地產行業走到了這樣的一個拐點上，任何一家開發企業單純靠開發來獲利，必將被市場淘汰；不轉型的房企也必將喪失未來十年的行業話語權”。

2011年，花樣年設立了彩生活服務集團，并在今年提出分拆上市計劃。在潘軍的設想中，彩生活將發展為電商社區服務平臺，通過O2O實現社區內日常消費、金融、深圳養老等綜合服務。

潘軍也曾向《每日經濟新聞》記者強調，不要把花樣年歸類于傳統地產公司，而應該看成一個“金融控股集團”。資料顯示，目前集團包括金融服務、社區服務、文化旅游及養生養老等，被潘軍視作“輕資產化”。他稱，花樣年的服務面積將在未來十年內超過10億平方米，而開發與服務的比例由原來的9：1，變成5：5。

花樣年總裁唐學斌向《每日經濟新聞》記者表示，2012年彩生活實現收入1.85億元，同比增長48%，凈利率達14%。不過，這離轉型目標相去甚遠。

更令人擔憂的是，彩生活模式目前并沒有得到業主的廣泛認可，甚至有業主表示，因為彩生活物業服務的糟糕，有賣房搬家的打算。

分析師表示，花樣年輕資產業務現在還處于探索期，執行起來風險很大，盡管總體資金投入不多，但卻會耗費公司管理層極大的精力。另外，由于這些業務都需要一定的培育期，短期內收益不大，公司資金仍要依靠地產銷售。