隨著全國各地房地產調控政策細則與調控目標在3月底集中落地，4月全國房地產 市場的變化引人關注。在各地調控細則執(zhí)行即將滿月之時，全國房地產市場出現了哪些新變化，影響樓市走向的市場、政策、資金三個維度走向如何？

市場新變化：調控力度決定市場熱度

盡管全國房地產數據尚未發(fā)布，但以北京為代表的個別一線城市的房地產市場變化已經十分明顯的擺在人們面前。

3月底，北京根據國務院常務會議調控房地產市場的精神出臺了一系列調控細則，內容包括單身人士禁買二套房、嚴格執(zhí)行20%的所得稅政策等等。隨著北京地方細則的全面執(zhí)行，北京房地產市場出現了180度的轉折性變化。

據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，截至27日，北京市新建商品住宅(包含保障房)成交量為7188套，環(huán)比3月全月下降62.9%，與去年同期基本持平。扣除保障房后，純商品住宅成交量為4412套，環(huán)比3月全月下降約58.9%，同比去年下降15.8%。

“在二手房市場，2012年一季度重啟的北京二手房交易復蘇嘎然而止，買賣雙方重回深度觀望。新增房客源雙雙出現環(huán)比大降，其中房源降幅更為明顯。”鏈家地產市場研究部研究員張旭說。

在最早出臺地方調控細則的廣東，樓市的變化同樣比較明顯。記者在實地走訪時發(fā)現，廣州的不少售樓處相比1季度冷清不少，雖然價格仍未有明顯調整，但成交數量已經開始出現下滑。

據搜房網統(tǒng)計，4月前半月廣州新建商品房網簽不足3000套，環(huán)比上月7600套的總量下降超過20%。

隨著“國五條”各項要求在全國范圍內的推開，去年年中以來持續(xù)復蘇的樓市出現了預期的轉折性變化。不過，具體到各個城市，由于落實“國五條”的 細則不一、力度不一，基本體現出了“調控力度決定市場熱度”的典型變化。除嚴格制定并執(zhí)行調控細則的少數一線城市外，全國其他各主要城市的房地產市場并未發(fā)生立竿見影的“大轉折”。

政策新變化：“細則”粗細各異 調控力度不一

按照國務院規(guī)定，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調控細則和價格調控目標。3月底全國20多個城市相繼公布了自己的 調控細則和房價調控目標，不過大多數城市僅僅用極少數的篇幅簡單概述了自身的調控目標，至于如何實現目標的調控方式則語焉不詳，因而飽受“細則不細”的質 疑。

盡管如此，4月份仍有一些政策變化引發(fā)了市場的強烈關注，其中大多數是已經出臺調控細則城市的調控措施升級。

7日，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布《關于調整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定北京各銀行“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。”

10日北京市住建委主任楊斌表示：“新建樓盤在申請預售資格時，開發(fā)商要報價，報價不能明顯高于此前成交價格，也不能明顯高于周邊同類品質樓盤，住建部門會對報價進行引導和指導”。這一表態(tài)被視為北京樓市“限價令”的明確提出。

而從24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預售網上申報，并接受國土房管部門的價格指導。廣州成為繼北京之后，第二個明確表示要對房價進行指導的城市。

在中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉看來，限房價、二手房交易稅費上漲等政策的出現，都明顯地體現了一種調控的新思路。

“一種重新分配房地產業(yè)利潤率的調控長效機制正在形成。”張大偉認為，“限價政策，讓自住購房者可以低價獲得住房，而如果轉讓住房必須與政府分享溢價。這樣做明顯可以更好地保障低收入群體的居住需求。”

資金新變化：房貸或告別優(yōu)惠時代

隨著調控政策的逐漸落地，房地產市場資金面，尤其是個人住房信貸也開始出現新的變化。

記者4月底在武漢市調查發(fā)現，許多銀行首套房貸已經開始執(zhí)行基準利率，而在此之前，不少銀行還可申請到9折優(yōu)惠。個別銀行雖然沒有明確停止優(yōu)惠，但申請非常嚴格。而對二套房仍執(zhí)行首付六成、利率上浮10%的政策。

對于住房按揭貸款，深圳大部分銀行采取的都是首套房首付三成，貸款七成，享受8.5折貸款利率優(yōu)惠；二套房首付六成，貸款四成，貸款利率在基準 利率基礎上上浮10%；三套及三套以上，停止發(fā)放貸款。也有部分銀行首套房房貸利率最低為9折。也有銀行取消首套房貸款利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準利率，例如華夏 銀行。

業(yè)內分析人士稱，房貸告別“折扣時代”已是大勢所趨，對于想圓住房夢的剛需族來說，買房成本或許更高了。

中南財經政法大學房地產研究所所長張東表示，調整房貸利率是銀行從風險和收益平衡出發(fā)，采取的謹慎舉措。“金融政策也是房地產調控政策的一個重 要組成部分，對樓市有著顯著的影響。”張東建議，在調控房地產市場時應注意考慮剛需的要求與承受力，不要好心辦壞事，誤傷了剛需。