樓市調(diào)控進(jìn)入“差別化”時(shí)代正逐漸成為共識(shí)。

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，京滬深穗四大一線城市領(lǐng)漲，而二、三線城市住宅銷售價(jià)格的漲幅相對(duì)較小。在一線城市和其他城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化逐漸明顯的情勢(shì)下，針對(duì)不同城市采取程度不同的調(diào)控政策成為必然選擇。

筆者以為，一般“差別化”調(diào)控政策不能全面防控房?jī)r(jià)過快上漲，針對(duì)同一城市的不同區(qū)域，也應(yīng)當(dāng)采取不同的調(diào)控措施。

國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，北京新建商品住宅銷售價(jià)格2月份環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%，與2010年相比則是上漲10.9%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲2.2%，同比上漲6%。雖然北京房?jī)r(jià)領(lǐng)漲70個(gè)大中城市，但由于現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方案的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)掩蓋了局部地區(qū)的房?jī)r(jià)快速攀漲的現(xiàn)象。

以北京北三環(huán)內(nèi)左家莊附近的二手住宅售價(jià)為例，2012年2月每平方米單價(jià)在24000元左右，而今，搜房網(wǎng)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，左家莊北里3月銷售均價(jià)在41809元/平方米。靠近西土城地鐵站的塔院小區(qū)漲幅同樣驚人，2012年3月初，35000元/平方米的報(bào)價(jià)讓部分購房者望而卻步，而今，一套75平方米的兩居室已經(jīng)報(bào)價(jià)415萬元。2013年3月，五道口城鐵附近的華清嘉園小區(qū)37平方米的住宅報(bào)價(jià)350萬元，任志強(qiáng)發(fā)布微博稱，2000年4月開盤時(shí)僅賣四千元。

新建商品住宅價(jià)格的漲幅同樣快速。位于東南六環(huán)外馬駒橋的合生世界村及合生世界花園，目前均價(jià)分別為20000元/平方米和19000元/平方米，2011年底合生世界花園對(duì)外宣稱的開盤起價(jià)僅為9980元/平方米。

2011年1月開始，國家統(tǒng)計(jì)局開始公布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，按照當(dāng)時(shí)公布的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，《調(diào)查方案》提出“選取住宅樣本要兼顧不同地理位置。綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上月、本月價(jià)格同質(zhì)可比。由于存在級(jí)差地租，不同地理位置的住宅單位面積價(jià)格差異較大。”

從表面來看，這份正在執(zhí)行的《調(diào)查方案》考慮到了級(jí)差地租對(duì)住宅價(jià)格的影響，此外，還設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別，商品住宅又分為90平方米及以下、90-144平方米、144平方米三個(gè)檔次，對(duì)不同類別、檔次的住宅進(jìn)行雙加權(quán)計(jì)算全市住宅價(jià)格走勢(shì)。

然而，從實(shí)際情況來看，目前，一線城市的新建商品住宅供應(yīng)多集中在城市近郊區(qū)域。以北京為例，3月北京原本計(jì)劃開盤的36個(gè)項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目分布在通州、房山、順義、大興等郊區(qū)，五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)。大面積郊區(qū)縣項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，即便是進(jìn)行加權(quán)計(jì)算方式，依然難以真實(shí)反映出房?jī)r(jià)的快速反彈。

在這種情況下，地方政府應(yīng)當(dāng)加大調(diào)查力度，分析各區(qū)域推盤成交差異，采用不同調(diào)控措施區(qū)別對(duì)待，如此，方能進(jìn)行精準(zhǔn)的樓市調(diào)控。