◎易憲容（中國社科院金融研究所研究員）

市場可能不會想到，國務院為何會在此時出臺如此重大的房地產調控政策。市場同樣不會想到，“國五條”甫出，房地產市場與A股市場的反應會如此截然不同。房地產市場人士認為，“國五條”是老調重彈，該政策對當前房地產影響微乎其微；但A股市場則不然，“國五條”出臺之后的第二天，立即把A股市場殺得落花流水，特別是與房地產業相關的股票更是跌得慘不忍睹。

“國五條”是不是如市場人士所言僅是老調重彈，這種調控只能讓國內房價越調越高？其實，這僅是房地產市場人士憑以往的經驗來理解現實，僅是以個人之利益來觀察未來房地產市場并認為會發生什么。

因此，筆者認為上述現象說明了以下幾個方面的問題。一是政府對國內住房市場性質認識得十分清楚，即當前住房市場是一個投機投資市場，因此對于這個市場房地產宏觀調控就得改變以往對供求關系管理的方式而轉向到預期管理方式上來。“國五條”在當前這個時候出臺，最根本的目的就是要穩定預期，或讓房價上漲預期逆轉。

二是既然當前住房是一個投資投機為主導的市場，而全國多數城市房價上漲在停滯了近兩年后又開始全面上漲，也就是預示著早幾年國內不少城市以房地產為主的資產價格又開始在飆升，巨大的房地產泡沫繼續在吹大。如果讓這個泡沫吹大，國內資產價格泡沫破滅將面臨巨大的風險。所以“國五條”的核心或原則就是要嚴格遏制房地產投資與投機，擠出房地產泡沫。

三是近年來國內影子銀行盛行，很大程度上都是與國內房地產的資產泡沫還在繼續吹大有關。我們可以看到，在2012年穩增長政策的帶動下，盡管貨幣政策工具在利率調整十分微小，但是這種利率微小變化，卻讓國內住房市場預期發生了根本性逆轉。近兩年的國內“量降價滯”的僵局就在這種情況下出現轉變。而正是在這種住房市場預期根本轉變的過程中，不僅銀行信貸增長遠遠超出市場之預期，而且社會融資總額連創歷史新高。這也表明我國資產泡沫風險，在這幾年調整之后又開始重新聚集，并來勢洶涌。如果央行貨幣政策重新收緊，不僅房地產泡沫面臨破滅的風險，而且國內影子銀行的風險也有可能暴露出來。“國五條”推出之后，為何A股市場反應會如此強烈，就是預期到出臺的房地產政策可能擠出房地產泡沫而導致擠出資產泡沫而把金融體系的風險暴露出來，導致整個經濟增長重新下行。

“國五條”能否真正擠出當前房地產市場泡沫？這是市場最為關注的問題。盡管“國五條”看上去新的內容不多，但是卻為未來房地產政策重大調整留下了巨大的空間。無論是住房信貸政策的調整，還是各種房地產稅政策出臺都是如此。盡管“國五條”仍然強調政府行政干預政策還不應立即退出市場，但是市場應該看到，這僅是保證現行的房地產宏觀調控政策的延續性與過渡性，而不是強調這些行政性干預政策的有效性。因為，要擠出房地產泡沫最為重要的工具仍然是通過慣常的經濟杠桿（信貸與稅收）。對此，“國五條”基本政策闡述得十分清楚，只不過需要新一屆政府上任之后認真落實執行而已。

正是從這些角度來看，“國五條”對現在的意義會與以往的房地產宏觀調控政策有很大不同，市場絕不可低估新一屆政府上任后真正推出堅決擠出當前房地產泡沫的政策組合。這次“兩會”后的政府報告中應該會見真章，國人且拭目以待。