每經記者 胡廷鴻 發自深圳

樓市嚴厲調控之下，一直以來因毛利率首屈一指被業內稱為“最賺錢房企”的中海地產2011年業績仍然引人關注。

15日，中海外發展（00688，HK）發布年報顯示，2011年中海外發展全年銷售額達到870.9億港元，同比增長29.8%。銷售面積達558萬平方米，同比增長5.3%。

在樓市下降趨勢之下，2011年中海外發展包括在內地業務的毛利潤、凈利率、毛利率等各項指標增幅出現下降，盡管如此，其凈利潤仍然同比增長19.3%，達到151.2億港元（約合125.5億元人民幣），超過萬科，成為去年行業最賺錢公司。

毛利率首次微降2個百分點

歷年年報顯示，中海外發展每年的利潤增長率都保持了較高的增速。2011年，中海外發展營業額再次創下新高達到485億港元，同比增長了9.6%，經營溢利增加23.7%至233.9億港元。其中在內地市場房地產項目經營溢利為184.8億港元，占整個中海外發展去年經營溢利的79%。

這已是中海外發展連續九年利潤增長保持了不低于20%發展速度。

由于受2011年內地房地產市場遭遇最為嚴厲的調控政策，樓市低迷的影響，對比2010年發現，中海外發展2011年各項業績指標增幅出現下降趨勢。

其中，2011年中海外發展實現凈利潤151.2億港元，同比增長為19.3%，凈利潤率為31.1%。而2010年實現凈利潤為126.7億港元，同比增長為66.6%，凈利潤率為27.9%。

2011年，中海在內地市場項目的經營溢利為184.8億港元，同比增加13.1%，而2010年在內地項目的經營溢利為163.4億港元，同比增長為54.9%，相比之下，其發展增速大幅下降。

此外，2011年中海外發展內地項目營業額為458億港元，毛利率為40.35%，對比2010年42.6%的毛利率下降2個百分點。

這是中海外發展近三年來首次出現毛利率下降。對此，中海外發展董事局主席孔慶平在15日的業績發布會上表示，去年內地項目的毛利率維持在40%左右的水平，且稱毛利率思一個難于控制的指標，并承諾未來一兩年內毛利率維持在30-40%之間。

他還表示，中海外發展在管理控制成本專業化方面有優勢，有信心取得優于行業的毛利率水平。

除此之外，孔慶平還認為，今年市場形勢將更加嚴峻，在企業發展方面保持相對穩健的原則，投資力度與銷售回款相掛鉤。

據稱，2012年中海外發展的銷售目標為800億港元，與2011年基本持平。預計2012年中海外發展新開工樓面面積約為960萬平米，竣工面積為700萬平米。同時還將進入3-4個新城市，新增土地儲備樓面面積720萬平米。截止2011年底，中海外發展在內地25個城市及港澳地區擁有的土地儲備約為3445萬平米。

對此，孔慶平解釋稱：“不會因為市場旺盛，而積極進取，也不會因為市場不景氣而悲觀。”這也體現在市場環境轉差之下，中海外發展對市場的保守態度。

平均售價上升 凈利潤超過萬科

一個年銷售額最大，一個是業內“最賺錢”的企業，盡管經營模式和發展理念不同，但萬科與中海這兩個房地產行業的標桿企業，歷來都是比較的對象。

2011年中海外發展全年銷售額達到870.9億港元，同比增長29.8%。銷售面積達558萬平方米，同比增長5.3%。其去年房地產項目的平均售價達到15607港元/平米，而2010年平均售價為12600港元/平米，房價水平有所提高。

一般說來，2011年結算項目的平均售價水平僅僅是反映了2010年銷售成果。實際上，從2011年上半年開始，中海外發展在深圳、上海等地率先進行降價銷售，再加上今年房價水平可能下降，這意味著中海外發展2012年毛利率水平或將繼續下降。

從中海與萬科2011年業績對比來看，中海外發展在營業稅收入方面遠低于萬科，但在其它各項指標上均優于萬科。

由于整體平均售價水平上升，在凈利潤方面，中海外發展凈利潤超過萬科。

年報顯示，2011年萬科營業收入達717.8億元，凈利潤為96.2億元，凈利潤率為13.4%。但中海外發展去年的凈利潤為151.2億港元，約為125.5億元人民幣，凈利潤率為31.1%。與中海地產相比，萬科凈利潤僅為中海地產的77%,凈利潤率不足中海地產的二分之一。

此外，在毛利率方面，萬科2011年結算的毛利率為30.44%，而中海外發展則高達40.35%。

對此，隨著樓市調控政策持續深入營銷，降價促銷可能性增加以及銷售難度加大，中海外發展和萬科2012年毛利率水平會繼續出現下降可能。

但無論怎樣，中海外發展仍是最賺錢的房企之一。