每經編輯｜每經記者 葉書利 尚希 劉曉杰 胡廷鴻 發自北京 武漢 深圳    

每經記者 葉書利 尚希 劉曉杰 胡廷鴻 發自北京 武漢 深圳

編者按

新年伊始，隨著房價漲勢進一步得到遏制，各地樓市非但沒有出現一絲“春天”跡象，反而加速進入了“數九”天氣，這正是中央經濟工作會議精神的初步實現。2012年地產調控基調不變的大背景下，各地各房企紛紛以多種方式謀求生存之道。融資困難的中小房企，重拾2008年的貿易融資手段，不僅合規，且融資成本較低；武漢部分房企也以轉型求生；深圳的新房成交量，成為2001年以來最低谷的一年，儼然進入“冰河世紀”；北京郊區年關時大折扣出手，拖累環京帶的房價亦跌成“白菜價”。

資金輸入管道被“凍”房企借道貿易進口融資

每經記者 葉書利 發自北京

2012年地產調控主基調不變，一些原本期盼調控松動的房企失望之際，不得不為未來的融資提前布局。

這其間，房企盯上了一種另類融資方法，那就是利用進口貿易中銀行為貿易商開出的遠期信用證，從而獲得3個月及以上延后付款以及貨物到港后的倉單質押融資，可輕松實現兩筆短期融資的貿易融資，而且，類似合規融資的成本可能還不到地產信托融資成本的50%。

“融資銅”或再抬頭

張明（化名）是甲公司的一名營銷副總，甲公司是寧波當地的國企，業務包括有色金屬貿易。

前不久，張明與在當地一家房企當董事長的大學同學李光（化名）見面時，李光向他大吐苦水：從2011年9月份起，銷售回款之路幾乎被封死了，下半年以來，銀行對房企的態度也越發躲閃。銷售回款被封，銀行信貸被壓，李光的公司兩條資金輸入管道全被切斷，目前資金缺口近千萬元。而且，2012年房地產調控主基調不變，意味著在可預測的一段時間內，窘境仍將持續。

出于同學情誼，張明決定危難之際幫扶一把同學。

張明的辦法，是讓公司從事有色金屬貿易進出口業務的屬下馬上向與公司有著長期合作關系的秘魯一家銅供應商提出購買200噸銅的要約，經過一系列程序，雙方很快簽訂了進口200噸銅的商業合同。合同中，雙方約定這批銅的單價為8717.5美元/噸，合計174.35萬美元。按照約定的1美元=6.3111元人民幣的匯率計算，折合人民幣約為55000元/噸，合計1100萬元。

拿到書面合同后，張明帶著這份200噸銅的進口合同，前往銀行申請開立了一張票面金額為174.35萬美元的遠期信用證，承兌期為180天。由于銀行對甲公司的授信額度為2000萬美元，因此開立這筆面額達174.35萬美元的遠期信用證，甲方無需向銀行繳納信用證保證金。

上海中期期貨銅分析師方俊峰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，銀行開立的信用證有即期信用證，也有存在一定承兌周期的遠期信用證。承兌周期的期限從30天到兩年不等。進口貿易商拿到遠期信用證后，可將其交付給賣家，從而使信用證的開立銀行成為貨款的支付者。承兌期到期后，進口貿易商將資金返還給銀行即可。《票據法》規定，這種銀行信用證簽發后，只要不按照規定的條款進行撤銷，一旦到達承兌期即可得到簽發銀行的無條件承兌。因此對于賣方來說，遠期信用證的支付方式是一種幾近零風險的資金結算方式，頗受歡迎。

秘魯方面發貨后一個月左右，200噸進口銅到達上海外高橋港。張明前往提貨，并按照上海外高橋港與甲公司間的戰略合作約定，上海外高橋港為這批進口銅提供保稅倉庫，并將相應的標準倉單提供給甲公司。

張明收到倉單后，立即帶著倉單來到了另一家銀行，向該行提交了一份標準倉單質押融資申請書。

標準倉單質押融資，指以標準倉單質押為主要擔保方式，銀行基于一定的質押率和質押價格向融資申請人發放授信，用于滿足其流動資金需求或用于其滿足標準倉單實物交割資金需求的一種短期融資業務。

最終，張明的標準倉單質押融資申請被批準，成功從該銀行獲得了一筆1000萬元的貸款，期限為5個月。

由于業務人脈較廣，沒過多久，張明成功地為這批銅找到了下家，套現近1100萬元。

張明將約1100萬元現金和一筆來自興業銀行1000萬元的5個月貸款給了李光，使李光一下子獲得了2100萬元的現金。

這是去年11月份發生在寧波的一個真實的融資故事。曝料者對《每日經濟新聞》記者介紹說，張明的融資操作只是單式的簡單操作，市場中不乏一些冒險者，為了資金需求，進行復式操作，以撬動更多資金量。比如進口商可以多單間隔操作，以后一單的融資來償付前一單的貸款，從而將短期融資變成長期融資。此外，一些冒險者還將銅轉賣給公司旗下其他子公司，通過關聯交易，對同一批銅進行二次融資。

記者得知，類似融資現象在圈內并非個案。一旦融資環境趨緊，借道銅的進口貿易，可以撬動融資的功能，銅的進口就會變得活躍。這一以銅作為融資工具進行融資的行為，在圈內有 “融資銅”這一專屬說法。

金瑞期貨研發部經理郭勇解釋說，2008年就曾出現過融資銅增加的情形，而自2011年10月開始，融資銅也有急升現象。

對于市場上融資銅的具體存在數量，“我的有色網”銅分析師李旬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為,“目前到港的進口銅數量是比較龐大的，遠大于我國實際的需求量，其中必然包括不少融資銅，但沒有確切的統計數據。”

河南金龍精密銅管股份有限公司副總經理黃笑天猜測，“存放在保稅區的銅，預計有90%～95%用于融資。”

大宗商品成新融資工具

對于金屬作為融資工具的操作中，銅較受歡迎的現象，李旬說，首先，在存在遠期信用證支付的背景下，對于融資者而言，銅的單價較高，可以以少量銅撬動較多的資金量；其次，銅資源稀缺以及變現能力較強。因為目前中國已是世界銅消費的第一大國，需求量很大，進口后易轉手套出現金，從而實現融資。此外，銅資源稀缺，長波段來看，銅價趨漲，也便于操作。

曝料者介紹說，融資銅業務的興衰，除了信貸環境影響外，還會受到兩方面因素左右：政府對進出口貿易的外匯管制政策和銅的進出口交易中內外盤價格對比下的盈虧情況。而目前銅價接近低位，且伴隨人民幣升值，主要以美元等外幣付款的銅交易，待遠期信用證到期付款時，進口商可能還可以賺取一筆匯率差，進一步減少交易中的風險。

采訪中，《每日經濟新聞》記者獲悉，融資銅只是貿易融資方式中的一種。大豆、石油、化纖、化工材料等與銅有著相似交易特性的大宗商品，鑒于同樣的遠期信用證支付方式，也可以金融化為融資工具，且具體操作方式與融資銅類似。

貿易融資受中小房企青睞

在政府堅持地產調控的背景下，全國樓市成交低迷，房企銷售回款能力大大減弱，銀行對房地產的信貸環境仍然從緊。一些房企開始重新考慮生存之道，并提前布局融資問題，類似融資銅的貿易融資或許將得到一些中小房企的青睞。

貿易融資的優勢在于，首先，以融資銅為代表的貿易融資，可使房企合規地獲得短期資金，雖然資金量相對較少，仍可滿足中小型房企短期的資金需求，而大型房企因融資渠道廣，資金需求量較大，貿易融資的融資量或難以“解渴”，且存在一定風險，所以參與的動力不大。

其次，貿易融資過程中會產生開證費、倉儲費以及轉手時進出差價風險等，一般情況下，資金年使用成本在8％左右，而相對于目前15%~25%的民間融資利息和約15%的房地產信托融資利息，貿易融資的成本可能不及上述兩種方式的一半。

《每日經濟新聞》記者獲悉，房企欲借道進口貿易進行融資時，一般會與第三方貿易商進行戰略合作，以變相融資。如果房企自身業務中就包括有色金屬貿易業務，便可借助旗下的貿易部門操作此事。

該曝料者稱，自去年地產調控以來，不少房企紛紛進入礦業行業，不乏一些房企出于融資目的。一方面，部分地方政府對礦業行業的政策支持力度較大，項目立項后，較易獲得融資，而融資資金到位后，不排除部分融來的資金被挪至同一個公司旗下的房地產業務，以救急房地產部門；另一方面，業務鏈條上有礦業業務，也便于進行貿易融資。

受京郊影響環京帶樓市降價空間顯現

每經記者 尚希 發自北京

“我們現在100平方米左右的兩居均價在5100元/平方米，150平方米左右的最便宜在4000多元，如果面積相對較小的，則在5600元左右。而且馬上我們就恢復原價，要拿到這個價錢還得好好談一下。”昨日（1月3日），《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電位于河北香河的在售樓盤“香城酈舍”，該樓盤的銷售人員告訴記者。

雖然不再提及降價促銷，但是環京帶房價下滑之勢已顯現。近期，《每日經濟新聞》記者接到來自廊坊、固安、香河等多處樓盤促銷的電話，銷售人員給出的價格相比記者此前了解的情況，確實下降不少。

“環京帶雖然不限購，但是嚴格的限貸起到的作用非常大。而且相比北京的經濟基礎，環京帶房價在調控下的下調空間更大。”對于北京郊區樓市“感冒”，環京帶樓市“打噴嚏”的現象，北京中原三級市場研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者。

避談降價促銷

對于2011年全國樓市來說，老業主要求退房的案例屢見不鮮。2011年年底推出特價房源的 “香城酈舍”也不例外。

據了解，購買該樓盤的業主大多來自北京，不乏很多是被限購政策擠出的剛需購房者，所購房產的大大縮水，使得業主認為開發商應該給個說法，補償差價或退房。

“當時我們購買的一期均價是在6000多元/平方米，買完之后確實漲了一些，但是從2011年9月份開始，房子就一降再降，到了年底竟然還打出了4000多元的特價，這個讓人無法接受。”在去年8月份購買了該樓盤的李先生告訴《每日經濟新聞》記者，雖說自己并非投資客，但是在其看來，房價短短幾個月之內的縮水，讓自己吃了大虧。

“我們這房子不可能降價了，而且現在也要恢復原價了。”也許是考慮到此前老業主的不滿，在記者昨日致電售樓處時，銷售人員已經避談降價促銷了。而對于目前的銷售價格，該銷售人員已經表明絕無優惠。

而當記者問到是否還會有降價趨勢時，該銷售人員則表示，雖然無法評斷市場大環境，但就此樓盤而言，肯定不會再降價了。

環京帶樓市遇冷

受通州、大興、房山等北京遠郊區縣樓市降價的影響，從2011年10月開始，之前因為受到北京限購外流需求而升溫的環京帶樓市，也被“殃及池魚”，目前部分樓盤已開始隨著北京項目的跳水而降價。

據了解，目前燕郊、香河、固安、廊坊等城市都出現價格直降，或是總房款直減的促銷項目，甚至有項目全款折扣低至8折甚至以下。以固安為例，目前在售項目中降價明顯的項目相對較多，有的項目售價僅在4200元/平方米。

而打折促銷的形式更是多樣，有的項目以“特價房源”形式出現，有的項目以 “排號1000抵2萬”的形式出現，有的項目以“贈送花園、陽臺”等方式實施。

“環京帶樓市庫存量巨大，可以說主要依托著北京市的需求，一旦該需求出現變化，這些區域快速出現變化也難免。”張大偉告訴記者，調控之下，通州、大興等區域已經出現接近萬元盤，雖然部分屬于特價，但相比而言，環京帶之前的房價優勢已經不存在。

“最近1~2年，北京樓市的調控力度不會放松，這些河北項目的銷售壓力有增無減，可以預判，這一區域的房價水平仍然有可能加速下滑，將會有更多的項目執行低價銷售策略。這些區域的房價一旦失去北京購房者的青睞，下調幅度可能會超過北京郊區。”張大偉對此表示。

深圳樓市進入“冰河期”2011年成交量創十年新低

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

繼2010年樓市成交量創下十年來歷史低谷之后，在持續一年半左右的調控政策之下，2011年深圳樓市再創新低。

2012年元旦期間，深圳市規劃和國土資源委員會網站公布了2011年12月全市新建商品住宅成交數據。至此，深圳新建商品住宅2011年全年成交套數為3.2萬套，總成交面積為271.69萬平方米，同比2010年分別下降13.2%和15.4%，這也是自2001年以來，深圳樓市成交量最差的一年。

成交量連創新低

據深圳市規劃和國土委員會網站統計，2011年12月份，深圳新建商品房共計成交3147套，成交面積28.19萬平方米，成交均價跌至16002元/平方米，此均價僅高于深圳實施“限價令”后的5月份。

12月份，由于綠景香頌、萬科金色領域三期等深圳新盤加大了降價促銷的推盤力度，深圳該月樓市成交呈現放量態勢，總成交套數、成交面積環比11月分別增長了93.7%和86.7%。

11月份，深圳樓市僅成交14.55萬平方米，總成交套數為1685套，成為2011年成交最低谷。

另據深圳中原地產發布的領先指數顯示，2011年12月，全市所監控的188個樣本樓盤成交均價環比下跌了2.26%，同比下跌了1.97%，是2011年以來首次出現價格同比下跌的現象。

至此，2011年全年，深圳新建商品住宅成交套數為3.2萬套，總成交面積為271.69萬平方米，同比2010年分別下降13.2%和15.4%，也是自2001年以來，深圳成交量最差的一年。

縱觀近十年來深圳樓市成交量變化趨勢，每一次變化都伴隨著樓市調控政策的影響。

2005年深圳樓市成交量達到峰值901.3萬平方米。2008年樓市遭遇調控政策，成交量跌入最低谷，一度下滑至389.2萬平方米。2009年，國家4萬億經濟刺激計劃出臺，將樓市從下滑狀態中拉回，深圳樓市也呈現報復性反彈，全年總成交面積達到660.2萬平方米。

2010年4月，樓市調控政策再度出手，隨之而來的限購以及2011年初的限價政策，再次讓樓市成交量大幅下跌。

“樓市成交量降低，說明深圳商品房市場趨于成熟，這是市場趨勢。”世聯地產市場研究部首席分析師王海斌認為，深圳樓市投資客比例很高，隨著供應量的減少以及限購政策的擠出效應，一手房市場成交量也隨之減少。

深圳樓市筑底？

2011年最后的日子里，房地產行業的“冬天”成為業界和開發商提及最多的詞。

統計數據顯示，2006年以來，深圳樓市房價猛然高漲，成交量卻震蕩下滑，量價差比呈放大之勢。直至2011年11月，深圳樓市成交面積創下數年來新低。

在二手房成交方面，深圳樓市也有寒冬蕭索之象。2009年，深圳二手房成交面積超過1200萬平方米，是一手房成交量的兩倍。

2011年7月，深圳執行二手房按評估價過戶征稅政策之后，二手房成交量持續下滑。據深圳規劃和國土委員會網站統計數據顯示，2011年12月，二手房共成交2629套，僅為2010年同期的20%左右。

業內人士認為，樓市成交量受政策因素影響較大。王海斌也稱，這一輪調控政策已經持續了19個多月，調控效果明顯，“從10月份開始，一手房成交量開始走低，深圳樓市進入觀望期。”王海斌稱，樓市量的底部已經形成，隨著開發商降價促銷增多，房價的底部還在形成過程中。

但另一方面，單純樓市成交量主要取決于供應量大小。隨著開發商在年底加速推貨，樓市供應量也會持續增加。據此王海斌估計，2012年春節之后，深圳樓市將迎來一個 “小陽春”，但調控政策改變了市場預期，樓市短期出現大幅反彈的可能性不大。

元旦變身“折扣節”武漢部分開發商轉型止渴

每經記者 劉曉杰 發自武漢

據最新統計，2012年第一個月，武漢將總共僅有16個新樓盤如期上市，其中真正純新盤只有10個，老盤加推量也首次跌破兩位數。其中大多數集中于東西湖、江夏等遠城區，中心城區的開盤項目數量屈指可數。

在此境況下，武漢各開發商之間的價格戰也大有升級之勢，其中不乏萬科、恒大和金地等知名品牌房企。

億房研究員隋昕對此分析稱，“開發商早已不局限于純住宅房的開發，而開始轉向商業地產投資開發，轉型正成為不少資金鏈短缺房企的唯一出路”。

首月僅新開16個樓盤

新年的到來并未給當下的樓市帶來多少暖意，一波由大地產開發商引領的價格戰正席卷武漢，元旦也再度被輿論戲稱為 “折扣節”，各種優惠口號層出不窮。

昨日（1月3日），武漢金地旗下一款高端項目喊出 “認購5萬抵10萬”，成為本輪促銷大戰的一個小高峰。

顯然，不僅是金地在元旦期間急于攬客，武漢恒大旗下的一項目也順勢送出 “送1500元/平方米全房豪裝”的新年禮物；萬科也不甘示弱地推出“存2千變2萬，再享6千新年賀禮”的大禮包；而湖北一本土開發商則推出了 “認籌享3000抵30000元”的優惠。

各大開發商極力促銷的背后，則是武漢樓市開盤量跌至新低的事實。

“武漢樓市去年下半年開盤起伏明顯，10月份過后，開盤數量持續下跌，新年第一個月更是跌至谷底”，隋昕分析稱，“由于此次調控顯然是作用于長期的，降低銷售目標以求生存，正成為越來越多開發商的戰略調整方向”。

不過，光谷一在售樓盤的客戶經理則認為，這個情況也很正常，“春節本來就是傳統的銷售淡季，今年1月又恰好過農歷新年，再加上現在整個行情都不好，這就給新推樓盤定價帶來難度”。

轉向商業地產投資

一邊是越來越高調的促銷，另一邊是越來越低調的推盤計劃。在此境況下，武漢樓市將迎來一場結構性調整，正成為業內共識。

據公開資料顯示，整個2011年，武漢商品房成交量為1300萬平方米左右，與上一年整體持平，“其中，商品住宅類占60%，商業地產類占30%，住宅保障類占10%，而2010年三者的比例則分別是80%、15%和5%”。

無獨有偶，武漢王家墩中央商務區建設投資股份有限公司副總裁馮松也表示，開發商目前面臨的形勢非常嚴峻，“市場剛性需求確實還是比較旺盛，但是2012年的結構調整會越來越嚴厲，未來形勢對開發商來講比較嚴峻”。

對此，隋昕分析稱，以新年首月新推的16個樓盤為例，其中6家開發商此次均選擇小微戶型的LOFT和酒店公寓等房源作為主推對象，“由此可見，開發商早已不局限于純住宅房的開發，而開始轉向商業地產投資開發，轉型正成為不少資金鏈短缺房企的唯一出路”。