馬光遠：首套房貸利率上浮 房地產利益鏈斷裂？

馬光遠（經濟學家）

    事實上，早在今年年初，隨著房地產調控的加碼，上海、杭州等城市的部分銀行已經陸續上調了首套房貸款利率。從2008年救市時的7折、8.5折優惠回調到基準利率，又在基準利率的基礎上繼續上浮5%~30%，甚至50%，這不僅意味著購房者實際支付的利息成本增加了30%到40%，更重要的是，銀行的這種舉動是給未來的房價走勢投下了一張否決票。考慮到商業銀行和地方政府、開發商在整個房地產市場休戚與共的  “鐵三角”關系，在決定市場未來走勢的關鍵時刻，銀行沒有聽任志強等開發商的鼓噪，而是根據自己的風險判斷原則，通過提高房貸利率對房價看空，房地產牢不可破的利益鏈條上終于隱約可見一道被撕開的口子。

    不可否認，商業銀行上調利率的舉措，對房地產市場未來走勢的重大影響。按照首套房貸利率最大上調幅度50%計算，意味著房貸利率已經超過了10%，等于至少加息了4次以上，這對于壓縮購買力無疑是一個極具殺傷力的舉措。銀行主動從地方政府和開發商的利益共同體中脫身，讓樓市的走勢不再撲朔迷離，應該說，房價拐點的到來已經只是時間問題。

    目前的房地產市場博弈的力量對比已經發生了歷史性的逆轉：首先，歷經一年多的政策高壓，房地產投資熱明顯在退潮，房地產交易暴跌，“金九銀十”已經成為泡影，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創下了近3年來的新低；其二，房價已經出現了松動的明顯信號。9月份70個大中城市新建住宅，和8月份相比，價格下降的城市有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環比價格下降的城市增加了1個，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。可以說，從環比而言，房價基本已經停漲；其三，多數城市庫存創新高，其中全國14個主要城市庫存需要15個月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發生了明顯的變化；其四，開發商的資金鏈緊張，多數房企的資產負債率在70%以上，綠城地產的負債率高達140%，處于要么降價，要么倒閉的生死邊緣；其五，前期房價暴漲的一些地區，要么房價已經回落到2009年的水平，如北京通州的一些樓盤，要么出現資金鏈斷裂的跡象，如鄂爾多斯。

    然而，房地產調控的歷史告訴我們，中國房地產的博弈歷來都復雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利，特別是最近歐美主權債務危機引發的全球經濟再次陷入衰退的風險，使得開發商對政策松動抱有強烈的幻想。比如，9月份的宏觀經濟數據在18日出爐后，一些市場人士就呼吁放寬貨幣政策，避免中國經濟的“硬著陸”風險。盡管前9個月經濟增速在9.4%以上，說“硬著陸”風險有點滑稽可笑，但也反映了房地產的利益鏈仍然在拼命為政策放松而努力。在這個時候，任何政策的風吹草動，對于房地產而言都是極其敏感的。佛山放寬限購，讓大家擔心政策又會功虧一簣；而商業銀行提高利率，又讓房價堅固的堤防被打開了一道明顯的缺口，讓市場看到了房價回歸的希望。

    事實上，回到宏觀經濟本身，前9個月9.4%的GDP增長，盡管在改革開放30多年歷史上不算一個很耀眼的數字，但在今年全球經濟復雜多變，歐美經濟幾乎停止增長的情況下，能夠取得這樣的成績實屬超出預期，這是管理層未來堅持調控政策的底氣所在。而最近溫州民間借貸投機房地產引發的風險和中小企業的生存困境，事實上已經說明依靠房地產和投資炒作發展經濟，最終不可避免會走向崩盤的危險。房地產可以毀了溫州，毀了鄂爾多斯，同樣也可以毀了中國經濟。

    正是基于這樣的認識，溫總理在9月份  《求是》雜志發表文章明確表示，“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。這不僅是給市場喊話，也是給中國經濟的未來喊話。但是，這并不意味著告別房地產依賴已經成為集體行動的邏輯，而歷次房地產調控的慘痛教訓也不斷警示，盡管形勢不錯，但現在還不是彈冠相慶的時刻。作為房地產利益鏈條上的銀行扛不住了，但這并不意味著上浮的房貸利率，就是釘向高房價棺材上的最后一顆釘子。

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