每經(jīng)記者  許金民

    萬家樂  （000533，收盤價7.35元）昨日（6月28日）公告，以1.351億元的價格將鳳山西路10號及10號之一的物業(yè)出售。資料顯示，萬家樂上述物業(yè)于2000年取得，且成本為1.3416億元。

    近年來房地產(chǎn)價格飛速上漲，為何獨獨萬家樂持有11年、成本上億的物業(yè)僅有94萬元的資產(chǎn)升值回報？

    對此，公司解釋為該物業(yè)“注入時價值顯著高估”。作為2000年上述物業(yè)的評估機構(gòu)——廣州中天衡評估有限公司（現(xiàn)更名為“中天衡平國際資產(chǎn)評估有限公司”，以下簡稱中天衡評）工作人員則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“如果他們  （萬家樂）覺得有問題，請拿出證據(jù)。”

    另外，順德區(qū)國土城建和水利局網(wǎng)站顯示，距離鳳山西路僅幾百米的鳳山中路2009年的商業(yè)用地基準(zhǔn)價就已達1.86萬元/平方米；萬家樂本次交易價格僅9888元/平米，疑似賤賣資產(chǎn)。

    不過此看法卻遭公司董秘劉永霖否認(rèn)。其理由是：該物業(yè)是2000年強賣的，公司被迫接受。不過這與2000年購買上述物業(yè)時，公司出具的公告內(nèi)容：交易“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”完全相左。

11年后推翻過往決議

    萬家樂將鳳山西路10號及10號之一的物業(yè)出售給佛山市麗蓮?fù)叨噘Q(mào)易有限公司，轉(zhuǎn)讓價1.351億元。該項交易既沒有經(jīng)過股東大會表決，也沒有走資產(chǎn)評估程序。對此，公司董秘劉永霖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“沒有必要。”

    公司公開資料顯示，該項物業(yè)早在2000年就已進入公司，來自于當(dāng)時公司第二大股東萬家樂集團。由于歷史原因，萬家樂集團占用了上市公司巨額資金，為了抵債，遂將“萬家樂”商標(biāo)專用權(quán)、順德市區(qū)內(nèi)10宗房產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)、順德市云近區(qū)內(nèi)9.44萬平方米商住用地土地使用權(quán)以及廣東北電通信設(shè)備有限公司15%股權(quán)賣給萬家樂，順德市區(qū)內(nèi)10宗房產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)就包括鳳山西路這項資產(chǎn)。該交易經(jīng)過中天衡評評估，其中鳳山西路10號及10號之一的物業(yè)評估價為1.3416億元，萬家樂也是以此價格買入的。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者翻閱當(dāng)年的公告及獨立財務(wù)顧問報告后發(fā)現(xiàn)，萬家樂當(dāng)時不但接受，甚至很滿意交易結(jié)果，因為公司曾公開表示：“物業(yè)和土地均位于順德市商業(yè)中心區(qū)的黃金地段，升值變現(xiàn)的潛力較大，可使萬家樂的資產(chǎn)質(zhì)量得以提高。”認(rèn)為交易“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”。

    然而11年后，萬家樂又變了卦，公司在最新公告中稱  “注入時價值顯著高估”。劉永霖還表示：“當(dāng)時要他們（債務(wù)人）還錢，他們沒有，也就只有這些東西，要就拿，不要拉倒，我們本著保護股民利益才接受的，現(xiàn)在股東變了才敢說。你要知道，上市公司其實是很弱勢的。”

    從11年前的“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”，到如今的“被迫接受”，公司當(dāng)初的決議被全面推翻。

土地價值或低估上億元

    就萬家樂對過往評估結(jié)果提出的質(zhì)疑，中天衡評工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“當(dāng)年的評估結(jié)果肯定是雙方充分認(rèn)可了的，如果他們覺得有問題，請拿出證據(jù)。”

    當(dāng)記者將中天衡評方面的意見轉(zhuǎn)達給劉永霖時，他又否認(rèn)曾質(zhì)疑評估結(jié)果；那  “注入時價值顯著高估”作何解釋？

    最關(guān)鍵的是，萬家樂本次交易還疑似賤賣土地資產(chǎn)。

    資料顯示，鳳山西路10號物業(yè)包含兩個部分，前者占地面積1.05萬平方米，后者占地面積3161.8平方米，兩項合計1.36618萬平方米。萬家樂本次以1.351億元的價格售出，每平米售價僅9888.89元。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者在順德區(qū)國土城建和水利局網(wǎng)站上看到，緊鄰鳳山西路的鳳山中路2009年商業(yè)用地的基準(zhǔn)價就已達1.86萬元/平方米，估價時點為2009年7月1日，該信息于去年底刊出，廣州媒體也進行了報道。兩年時間過去，即便沒升值，上述兩項物業(yè)僅土地價值也有2.541億元，比1.351億高出1.19億元。

    對此，劉永霖這樣解釋：“位置不同，價格不一樣。”

    至于公告里說的以“市場競價”的方式轉(zhuǎn)讓，是怎樣的競價模式？劉永霖回答：“不是那種公開掛牌競價，是公司內(nèi)部的一次競價。”多少人參加？“四、五個吧！”有哪些人？“這個不方便透露。”他表示。

    另外，鳳山西路10號物業(yè)出售時仍在建設(shè)銀行質(zhì)押，記者詢問是什么時候質(zhì)押的，萬家樂證券事務(wù)代表張楚珊說：“2008～2009年吧，貸了3000萬元的款。”但當(dāng)記者表示只看到該物業(yè)2001年時曾質(zhì)押給建設(shè)銀行，貸款金額也是3000萬元，其他時候并沒有資料可查，張楚珊便說：“真的嗎？那我得去查查看。”

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