余豐慧

    近日有報道稱，北京市土地儲備貸款總規模已經超過2500億元。而今年1~5月，北京土地出讓總收入不過250.61億元，土地出讓收入難以支撐還債的險局已經出現。

    所謂的“險局”無非是說受調控高壓影響，北京土地出讓金收入銳減而導致出現還債危機。全國一二線城市，或許都面臨與北京一樣的境況。那么，什么原因導致天量的土地出讓收入竟然還不起貸款呢？我們先看一下土地儲備貸款的性質。顧名思義，土地儲備貸款是指儲備土地而發放的貸款，是銀行發放給政府所屬的土地儲備部門從農民手中以低廉價格購買土地，然后再天價拍賣出去的土地流動資金貸款，更確切地說是搭橋貸款——通過貸款從農民手中購買土地，再高價賣出去后用土地出讓金歸還貸款。

    按照正常貸款程序和規定，每宗土地儲備貸款，待土地高價出讓后就應該立即歸還貸款。從2009年至2011年5月，北京市土地儲備貸款總規模已經超過2500億元，那么，這2500億元貸款從農民手中購買的土地天價出讓后，獲得巨額出讓金為何沒有用來歸還貸款呢？僅2010年北京土地出讓金收入就高達1636.72億元，2009年土地收入為928億元，兩年高達2600億元。

    由此分析得出，北京土地出讓金收入并沒有用來歸還貸款，而是挪作他用了。本來，哪宗土地儲備貸款，應該由這宗土地出讓后歸還。但現在卻是一邊將貸款挪作他用，一邊挪用本應該歸還貸款的那部分土地出讓金。當下又以土地出讓金下降來衡量還不起老貸款和利息，得出臨近破產結論，這是不合邏輯的。從農民手中低價收回土地，再天價出讓，收入驚人，現在竟然說連貸款都還不起了，甚至連利息都難以支付了，誰能說這里面沒有貓膩？

    在房地產調控進入關鍵時期放出此風，是想表述在高壓調控下地方政府的難處和壓力，還是以此要挾中央政府放松房地產調控，地方政府大肆拍地、天價拍地，進而推高房價維系土地財政呢？筆者認為，1~5月份，北京以及許多一二線城市土地出讓金收入下降是個好現象。說明房地產調控取得了效果，這將倒逼土地價格出現下降，進而使得高房價開始走低。同時，能夠遏制長期以來對土地竭澤而漁式開發的惡習。既是土地財政破產，也是一些地方政府咎由自取，這個代價應該由地方政府承擔，也很有必要教訓和懲罰一下這幾年對中國樓市泡沫助紂為虐的商業銀行。

    我們不必惋惜土地財政臨近破產，因為土地財政破產，對轉變地方政府官員的政績觀，對保護土地、抑制高房價都有利。有破才有立，土地財政破產后必將迎來一個符合科學發展觀，更加健康的房地產發展方式。

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