每經記者  胡廷鴻  發自深圳

    6月4日，深圳招商地產（000024，SZ）觀園項目以低于市場預期3000元的單價開盤發售，吸引數百名購房者通宵排隊搶購。

    有知情人士透露，此前招商觀園項目因政府限價，一直未拿到預售證，最后以12000元/平方米低價入市的消息一經傳出，便引發了業內強烈關注。

    實際上，自從深圳市政府執行限價令之后，5月滿城盡是限價樓盤。限價政策之下，開發商與政策之間的博弈已經慢慢開始。

比市場預期價低3000元

    端午假期前夕，一條關于招商觀園項目以12080元/平方米將于6月5日低價開盤的消息在業內傳開。

    據了解，招商地產此次推出的第一批單位是觀園項目6號、7號樓，共計504套，戶型涵蓋90平方米、140平方米、160平方米3種，其中90平方米戶型占50%。.

    6月4日，招商觀園提前開盤。開盤當日凌晨，迎來大批購房者排隊購房，直到上午9時開盤，售樓現場已聚集數百人，場面火爆異常。

    據《每日經濟新聞》記者了解，由于購房者眾多，開發商將開盤均價提到了1.3萬~1.4萬/平方米，但90平方米的小戶型仍被購房者一掃而光，僅剩下少數140平方米和160平方米的大戶型房源。

    資料顯示，招商觀園位于寶安觀瀾鷺湖國際居住區內，與觀瀾高新技術園區隔路相望，是招商瀾園之后在當地的又一豪宅項目。該項目占地面積14.76萬平方米，總建筑面積為22.2萬平方米，分兩期開發，規劃建成81棟住宅樓區，涵蓋別墅、高層、多層、幼兒園、綜合文化活動中心及商業項目。

    去年，招商地產的瀾園項目后期售價達到1.4萬~1.5萬元/平方米，業內此前紛紛估計定位更高的觀園項目應該在1.5萬/平方米以上，結果該項目卻以比市場價格低近3000元入市。

    作為招商地產在深圳觀瀾地區為數不多的豪宅項目，觀園項目為何會以低價銷售？對此，招商地產董秘劉寧對  《每日經濟新聞》記者表示：“由于市場調控，很多企業需要回籠資金，而同類型樓盤之間也存在競爭，周邊樓盤價格估計在1.3萬到1.4萬元之間。”

    事實上，在政府限價令面前，招商觀園項目有些許無奈。此前，原計劃在今年4~5月份開盤的招商觀園項目因政府限價令而未拿到預售證，不得不延期開盤。

    對于限價令的影響，劉寧的說法是，招商地產作為央企，應該盡到自己的社會責任，不會捂盤不賣。

房價下降只是“假摔”？

    限價令之下，新開樓盤均價下調，開發商的利潤受到嚴重擠壓。

    資料顯示，招商地產在2006年拿下該地時的樓面地價僅為3330元/平方米，由于15%需要無償提供給政府做廉租房，因此實際樓面地價為3918元/平方米。

    招商地產內部人士在接受媒體采訪時訴苦稱，因為限價政策，現在的價格“已基本沒多少利潤”。

    招商地產尚  “沒有多少利潤”，對于周邊樓面地價高達9000多甚至上萬元的開發商來說，限價令將是“致命威脅”。

    據悉，觀園旁邊某法式別墅豪宅項目，預計將于本月底開放樣板房并開盤發售，該項目拿地成本就超過10000元/平方米。

    該項目的相關負責人向記者表示，“1.2萬元的價格僅夠地價成本，我們不可能賣，希望政府會考慮。”據透露，開盤時該項目價格肯定比招商觀園要高。

    據了解，與招商觀園一樣，該樓盤也因深圳限價令而未能獲準預售，推遲至今。

    事實上，自從深圳市5月1日起執行“限價政策”以來，5月份滿城盡是限價盤。

    5月28日，深圳龍華的錦繡御園開盤均價不到2萬元/平方米，最低起價1.6萬元/平方米；原計劃2.4萬/平方米開盤的水榭春天，最后限價不超過2.1萬元/平方米。此前，中海康城國際、萬科清林徑、佳兆業大都匯、睿智華庭等新開盤項目都“被限價”。

    但限價之后，記者也發現，開發商新開盤項目調整了銷售順序：先賣地段差的項目，再賣地段好的項目，此前的精裝修也變成了毛坯。

    限價的結果是，5月份深圳一手商品住房成交均價為15262元，與4月份相比降幅高達24.8%。

    但不少業內人士認為，每次開發商推出限價樓盤都會引來購房者爭相搶購，可見因限價而出現的房價下降只是樓市的“假摔”現象，限價政策并不能起到降低房價的作用。

    世聯地產市場研究部首席分析師王海斌也認為，開發商一降價就引來購房者出手，說明剛需很多，他預計一旦政策放松，房價又有可能反彈回去。

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