何志成（農行總行大客戶部高級專員）  　

    4月宏觀經濟數據發布次日，A股大跌，接著是央行再提存準率。在筆者看來，當前貨幣政策繼續緊縮的余地已經很小，若進一步提高企業財務成本，高庫存遇到高利率，緊縮遇到企業周轉困境，處理不好，不僅企業受不了，宏觀經濟很可能失控，迅速地滑入滯脹深淵。更讓人擔心的是，當前房地產市場已面臨價格下降拐點，而政策制定者可能沒感覺到。

    房地產市場變臉的信號一定不是來自國家統計局的統計數據，最敏感的一定是二手房，而且來自最敏感的地區。北京市最典型的地段——方莊和亞運村小區的二手房在5月第一周的成交量大幅度下降，報價下跌了5%~10%。降價還沒有刺激起銷售量，說明還要跌，而房價下跌有可能像股市的K線圖，陰跌一段之后隨即暴跌，緩降的曲線變為陡降。

    目前，調控房價的“艱苦”斗爭只差“最后一根稻草”了，是壓下去還是觀望呢？我主張觀望，但更多的人強調時機難得。于是央行宣布再度提高準備金率，同時重新開始發行3年期央票，說明主張繼續緊縮貨幣并施壓房地產市場的一派占了上風。

    中國房價泡沫很大，這是事實。但是否需要來一次房價暴跌？經濟學家們爭議很大，高層的意見可能也不統一。此時，應該按照市場規律，將房價上漲的動力一點點撤除，將宏觀經濟中的各個積極因素調動起來，例如盡量讓股市好一點，吸納流動性的能力強一點。宏觀經濟政策應該創造讓房價微跌、緩跌、慢慢跌的環境，比如英國4年房價平均下跌40%，雖然整體經濟一直被壓抑，但畢竟沒有出現更大的麻煩，沒有出現硬著陸。只有避免硬著陸，避免房價暴跌引發的滯脹，才能使整個經濟實現平穩地轉型。

    房價暴跌的結果可能不是買得起好房子的人越來越多，而是住進大房子卻只能過  “貧民”日子的人越來越多。因為房價暴跌意味著高庫存將立即演化為“去庫存”“拋庫存”，房價拐點將迅速地演化為經濟的拐點，經濟增速從緩降迅速地演變為陡降。

    房價暴跌也許無助于解決改善性需求。近期的房地產市場數據表明，中國住宅最大的需求已經不是投資投機需求，而是改善需求，剛性需求。比如隨著工資收入的增加，人們除了滿足改善消費，也有了擴大住宅的能力，從經濟學角度解釋，這是未來經濟增長的主要動力。消費從哪里來？要從經濟增長和收入增加中來，而后者怎么增加，還得靠經濟增長，這是一個相輔相成的邏輯關系。但是，目前各地的限購令和限貸令等直接抑制的就是大量改善性需求，從而間接地抑制了促進經濟增長所最需的人的創造力。

    一個沒有人注意到的經濟學現象是，在中國近50萬億平方米在建住宅相繼完工之時，3000萬平方米保障房又大張旗鼓地開工了。50萬億平方米最少可以滿足1億中高收入者的改善性住房需求，而3000萬平方米的保障房大約可以保障近1億人的低收入者住房問題。問題是，多少低收入者能夠住進保障房，低收入者即使住進了保障房，有沒有錢把家整得像個家？

    現在各地的限購令和房產稅全面征收預期嚴重地限制了改善性需求。屆時，我們在基本消滅“無房戶”的同時，也消滅了大量存在的改善性需求，也是在建住宅的最終需求。那么，目前這么多在建住宅和已完工住宅如何變現呢？這可能是按下葫蘆浮起瓢，而浮起來的是一個更大的風險。面對這樣大的一個隱性系統風險，叫我們如何敢于做多股市？現在不能買房幾乎是肯定的，能不能買股票？我上周末還看好，本周三寫文章說減倉，現在還是看平，而且偏空。

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