每經記者  尚希  發自北京

    一邊是售樓人員的信誓旦旦、項目樓盤的“物美價廉”；一邊是權威人士的謹慎提醒、相關法規的明令禁止。矛盾的中心便是樓市限購風暴下備受追捧的“商住兩用”項目。即便是政策調控的觸角已經伸向這片游離在“限購令”之外的“世外桃源”，但對于很多購房者而言，對其中風險卻知之甚少。

    “在4月份開盤的商住項目中，4個項目都沒有預售證，這樣的情況相比以往有所增加。”一位不愿具名的房地產市場研究機構負責人告訴《每日經濟新聞》記者，之所以會出現這樣的情況，主要是因為此前政策對這種“以商業立項的住宅”沒有限制和明文規定，而去年5月份和今年年初相關限制政策出臺時，一部分項目已經變成了準現房，生米煮成熟飯，很難再作調整，否則開發商將面臨更大的成本壓力。

    “北京這樣的情況太多了，外地則很少見，我覺得是存在違規的。但也許是法不責眾，這類項目目前在市場依然很受追捧。”全國房地產經理人聯合會副秘書長陳寶存告訴記者。業內人士坦言，目前“商改住”之路基本被卡死，現存項目很有可能面臨無法通過審批、完成產權分割的局面。

看房不看證

    5月4日，《每日經濟新聞》記者來到位于北京南三環東鐵營橋南附近的一處在售項目“尚三環”實地調查。在該項目現場，樓盤已成型，施工人員正在裝修樓體外立面。記者從該樓盤售樓處了解到，該項目已于4月28日開盤，目前可交付5萬元定金提前認購。

    與此前記者走訪過的很多樓盤不同，尚三環項目的售樓處就位于該項目樓體內部。寬敞的售樓大廳中有關樓盤信息的只有一塊大幅的北京區域圖，連最基本的沙盤都沒有。銷售人員黃依（化名）的解釋是，因為是準現房，有樣板間可以看，所以沒有配置沙盤。

    在黃依的帶領下，記者從售樓大廳東南側乘電梯抵達樣板間。記者發現，該項目的多個戶型為不規則格局，每層13戶的容量也稍顯擁擠。

    售樓人員對此沒有過多解釋，只是一再強調其房源的優勢：三四環之間，地鐵站附近以及很快就能交房。

    黃依告訴記者，該項目由酒店改造而成，目前還余42年產權，今年8月左右就能交房入住。“老板不想繼續做酒店了，就打算一起都賣出去，我們房子也不多，就100多套。”

    據其介紹，目前該樓盤均價在2.4萬/平方米左右，相比同區域房源，便宜不少。“旁邊萬科的項目開盤都賣到2.7萬平方米，所以看過我們房子的客戶基本都訂了下來。”

    而當記者提出想要了解是否“五證”齊全時，黃依表示，“五證”是用來限制期房銷售的，這個項目為準現房，不需要五證齊全。“我們不需要，房子就擺在這里，根本不用擔心，都是大品牌開發商。”

    隨后，《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電該項目另一售樓人員。“我們肯定都是有證的，要不國家怎么會允許賣呢，而且我們都是住總開發的項目，我們是他們（北京住總）的下屬子公司。”當記者提出想要在看房的同時看看相關證件時，該工作人員表示，這兩天還看不了，要過幾天才能看，但具體過多少天，他也不清楚。

    為了得到更準確的信息，記者致電該項目開發商——北京住總正華開發建設集團有限公司，該公司辦公室的工作人員卻告訴記者，問他們（售樓人員）更權威。“如果說讓您過兩天再去看，那就是正在辦唄。”

    北京住總正華集團與北京住總集團究竟是什么關系？記者采訪到北京住總集團相關負責人，該負責人告訴記者，住總正華集團早已改制脫離了北京住總，現為民營企業。“也聽說過類似的情況，但是沒有明確證據證明正華侵權，畢竟在改制的時候是以‘住總正華’（的名稱）獲批脫離集團的。”

產權性質需確定

    在尚三環售樓中心，同來看房的一對年輕夫婦告訴  《每日經濟新聞》記者，他們對這個樓盤的位置、裝修都很滿意，但對于能否如期拿到產權證有點擔心，“畢竟項目有點特殊，而且現在又聽說酒店性質的建筑不能分割出售，所以不知道能不能買”。

    黃依告訴記者，交了5萬元定金，簽一份購房意向合同，會給購房者出示一張蓋有住總公章的收據。

    關于是否能按時拿到房產證，銷售人員稱，目前房產證已經在公司手中了，“到時候直接過戶給您就可以，但也是辦公性質的”。銷售人員向購房者保證，可以在最終《購房合同》中注明何時交付房產證，以及逾期違約金等信息。

    5月5日，《每日經濟新聞》記者查看北京市房地產交易管理網。在“新建商品房項目查詢”中，輸入“尚三環”，卻沒能查詢到任何信息；輸入“住總正華”，在“預售房項目公示”中顯示：該公司于2000年8月30日獲批“華芳嘉園”項目預售證，項目位于豐臺區東鐵匠營橫一條24號，預售許可證編號為“京房售證字598號”，土地用途和使用年限為住宅柒拾年項目。網頁下端還顯示，該項目預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證后，方可現房銷售，進行現房合同的網上簽約。

    記者了解到，“華芳嘉園”位于由天寶酒店改造而來的“尚三環”項目旁，系住宅項目。除此以外，再無法從房交網上查詢到有關于此的其他任何信息。

“商改住”爭議重重

早在去年5月19日，北京市住建委聯合有關部門發布了《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，規定自2010年5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店類項目一律不得分層、分套（間）銷售。

    繼2010年5月北京禁止酒店類項目分層、分套（間）銷售后，北京市住建委又于今年年初發布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》（以下簡稱  《通知》），要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。

    根據《通知》規定，所謂已建成的非住宅項目，包括商業、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等，這些非住宅項目應嚴格按規劃批準的房屋設計用途進行經營和使用，禁止擅自分割。如確須改變房屋平面布局的，也應在不改變房屋規劃設計用途的前提下，由具有相應資質的設計單位重新出具設計施工圖紙，并報施工圖審查機構按照規定進行審核。

    北京聯達四方房地產經紀有限公司總經理楊少鋒表示，利益驅使下，許多“爛尾樓”被紛紛改成酒店式公寓，利用公建項目層高可以達到5.6米的特點，將一層變為二層的LOFT產品是常見做法。此類項目往往是商業或公建立項，產權40~50年，由于項目立項非住宅，因此水電均需按照商業用水和商業用電來收費，居住成本遠遠高于住宅項目。

    針對已出臺的調控  “商改住”市場的政策，楊少鋒分析，“這樣一來，北京許多項目都將面臨難題，比如已經在施工的項目將面臨進退兩難的選擇，已經購買但尚未取得產權證的購房者，后續產權辦理將成大問題；已經入住的項目，未來的出售將很困難。”

    一位北京知名開發商稱，據他猜測，諸如“尚三環”這樣的項目已擁有酒店的大產權，目前是將其分割出售，但在各戶小產權的辦理時有一定難度。“這樣的項目是有產權的，而且已經經過規劃報批，現在是性質發生變化。如果銷售人員可以保證之后辦理按揭或網簽，就證明開發商目前在做一些‘變性’，未來問題應該不大。”

    該開發商同時提醒購房者，要在簽署購房合同時注意是否約定好了取得產權證的時間。目前存在不少“商改住”項目因后期無法辦理產權分割，只能通過分割股權的方式，將購房者變成小股東，購房者在再次轉售中會遇到障礙。

    北京市房地產行業律師秦兵表示，“商改住”這種產品較為特殊，既不屬于商品房也不是二手房，只是功能上像住宅的商業項目，“如果是由酒店改造而成，在不需要太大施工量的前提下是可以直接出售的。但是如果涉及大面積施工改造，則需申請建筑工程施工許可證。”秦兵解釋，這類項目在出售之后依然是商業性質，相當于把酒店的產權分割給散戶，這在法律上沒有限制，但關鍵是，能否辦理產權證。

    秦兵認為，應該鼓勵這樣的項目，“現在市區內住宅相對稀缺，很多商業項目空置率又很高，為什么不能利用起來呢？”

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