馮海寧

        眾所周知，今年4月17日出臺(tái)了“國(guó)十條”，9月29日出臺(tái)了“新五條”，政策指向都非常明確：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。然而，我們看到的現(xiàn)實(shí)情形是，房?jī)r(jià)在政策“炮彈”中繼續(xù)上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商依然賺得“盆滿缽滿”，樓市回暖跡象明顯。這究竟是因?yàn)檎摺芭趶棥睕](méi)有擊中房?jī)r(jià)要害，還是政策執(zhí)行走樣變形，或是市場(chǎng)博弈力量過(guò)于強(qiáng)大？真正原因值得認(rèn)真反思。

        監(jiān)管部門(mén)之一的住建部已經(jīng)意識(shí)到了房?jī)r(jià)難調(diào)這個(gè)問(wèn)題，并羅列了六大難處：中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求；民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄；全球化的熱錢(qián)涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；土地財(cái)政依賴(lài)；地區(qū)差距大，“一刀切”式的調(diào)控效果不佳。上面這些難處不是沒(méi)有道理，但我們能知難而退嗎？顯然是不能，住建部也清楚高房?jī)r(jià)于國(guó)于民都是痛。

        住建部羅列了六大難處，并說(shuō)“房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了”，似乎是說(shuō)高房?jī)r(jià)已經(jīng)成了不治之癥。其實(shí)未必。日前，我國(guó)香港地區(qū)向本地樓市投放殺傷性武器：增推“額外印花稅”，據(jù)說(shuō)新政推出4天后成功凍結(jié)香港炒樓之風(fēng)，部分香港指標(biāo)性大型樓盤(pán)出現(xiàn)罕見(jiàn)的“零成交”。這充分說(shuō)明，高房?jī)r(jià)并非不治之癥，關(guān)鍵在于決心，在于怎么用藥。

        在我看來(lái)，樓市叛逆的原因，與政策執(zhí)行走樣變形有關(guān)，但主要是市場(chǎng)博弈力量過(guò)于強(qiáng)大。“新五條”的用意在于落實(shí)“國(guó)十條”，但種種跡象表明政策落實(shí)并不好，一方面是地方政府被房地產(chǎn)綁架，政策落實(shí)不積極；另一方面，相關(guān)部門(mén)的政策出了一大堆，但卻一出了之，對(duì)政策落實(shí)缺乏有效監(jiān)督，更對(duì)不理想的政策缺少矯正。一個(gè)明顯的例子是，沒(méi)有拿起問(wèn)責(zé)武器，向失職者“開(kāi)火”。

        市場(chǎng)博弈力量過(guò)于強(qiáng)大的真正原因在于錢(qián)太多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為5.69萬(wàn)億元，已經(jīng)接近去年5.71萬(wàn)億元的水平，同比增長(zhǎng)32%。據(jù)推測(cè)，今年全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量有望接近7萬(wàn)億元。顯然，正是這些天量資金支撐著樓市叛逆。這提示我們，收縮流動(dòng)性是遏制房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵之藥。

        盡管提高存款準(zhǔn)備金率與加息這兩招已經(jīng)實(shí)施，但政策力度依然不夠。而且，應(yīng)對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩不能僅靠作用有限的貨幣政策，還應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外各種熱錢(qián)，但必須承認(rèn)，我們?cè)趹?yīng)對(duì)熱錢(qián)方面還差火候，在稅收等方面發(fā)揮的作用還不明顯，例如，房產(chǎn)稅早該出臺(tái)了，依然沒(méi)有眉目。也可以像香港地區(qū)一樣增推“額外印花稅”，卻不見(jiàn)我們嘗試。

        我以為，既然市場(chǎng)不給  “面子”，監(jiān)管者就要主動(dòng)爭(zhēng)取“面子”：首先是不能再坐等調(diào)控效果了，而是要主動(dòng)深入調(diào)查  “國(guó)十條”、“新五條”實(shí)施情況，客觀評(píng)估調(diào)控效果，切實(shí)落實(shí)問(wèn)責(zé)制；其次，理應(yīng)準(zhǔn)備年內(nèi)第三輪調(diào)控武器。監(jiān)管者要意識(shí)到，現(xiàn)有政策已經(jīng)產(chǎn)生了抗藥性，再次調(diào)控要有新招；再者，對(duì)于房產(chǎn)稅這樣的政策，該出手時(shí)就出手，不能猶豫。

        監(jiān)管者要認(rèn)識(shí)到，如果不及時(shí)醞釀第三輪調(diào)控，可能調(diào)控付出的代價(jià)更大。據(jù)報(bào)道，11月初，北京一度暫停單價(jià)每平方米3萬(wàn)元以上的新樓盤(pán)預(yù)售審批，但現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)閘，北京多個(gè)3萬(wàn)元以上高價(jià)盤(pán)排隊(duì)入市。這些高價(jià)樓盤(pán)的大量入市，意味著平均房?jī)r(jià)還要上漲，這將影響更多人的預(yù)期，調(diào)控難度進(jìn)一步加大。

        我以為，樓市回暖跡象等于是向監(jiān)管者“暗示”：向我開(kāi)炮！我們要讀懂這種“暗示”。



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