每經(jīng)記者  楊羚強  許鵬  實習生  羅倫  發(fā)自上海

　　4月14日以來，管理層對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，這被一些業(yè)內(nèi)人士稱之為有史以來最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。“成交量明顯下滑，購房者的心態(tài)較3月末趨于冷靜，不會再出現(xiàn)‘有房即付定金’的搶購潮了。”一位房地產(chǎn)中介稱。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者第一時間走訪了上海徐匯、浦東等地的房屋中介門店，進行實地調(diào)查。  

【調(diào)查樣本1】

中介一邊催房東降價  一邊勸客戶買房

　　  “您浦發(fā)博園的房子要賣嗎？”昨日（4月20日）下午，上海某樓盤業(yè)主王先生已接到了第二個來自房地產(chǎn)中介公司的詢問電話。自從4月份開始，他每日要接到兩到三通類似的中介詢問電話。

        王先生比較好奇的是，近期國務院對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調(diào)控政策后，原先打算在近期購房的買房人放緩了腳步，重新選擇觀望。為什么房屋中介在這樣的時間繼續(xù)打電話征求房源，難道現(xiàn)在的二手房市場依然見房就搶？

        王先生就此向《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢，《每日經(jīng)濟新聞》記者的調(diào)查結(jié)果讓他大吃一驚——原來一些房地產(chǎn)中介公司一方面引誘投資者低價拋售；另一方面以政策將執(zhí)行為由，讓購房者趕緊入市買房。

抓緊時機買賣二手房

        《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了21世紀不動產(chǎn)浦東新區(qū)御橋路店的經(jīng)理金亮。

        “對那些有意購房的客戶，我們告訴他們5月1日將是現(xiàn)行優(yōu)惠政策的最后機會，要買房就趕快；另一方面，我們給那些投資客集中的樓盤的房東主動打電話，問他們愿不愿意低價出售。”金亮說，4月17日前，房東普遍  “捂盤惜售”；4月17日后，房東和客戶的位置發(fā)生了顛倒，部分客戶開始觀望，不急于買房，房東反倒是開始降價賣房。

        以浦發(fā)博園為例，4月17日前，這個3月份掛牌價格只有185萬元的樓盤，房源掛牌價一路高漲，漲到了215萬元一套的水平，而且房東不是十分愿意賣房。在4月17日以后，房東開始降價售房，并表示愿意給客戶優(yōu)惠。

        為了讓客戶抓住房東降價的時機趕快買房，金亮將手下的業(yè)務員分成兩批，一批催促客戶趕快看房，趕快成交；另一批則輪流打電話給房東，問近期是否打算降價出售。

網(wǎng)絡驚現(xiàn)“催房書”

        讓《每日經(jīng)濟新聞》記者感到意外的是，在調(diào)查中，部分上海本地經(jīng)紀人表示，他們在全國一些城市的同行甚至把“催房書”發(fā)到了小區(qū)里和網(wǎng)絡論壇上。

        據(jù)一位上海中介的指引，《每日經(jīng)濟新聞》記者在國內(nèi)一知名房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇中發(fā)現(xiàn)了這樣一張“催房書”：“我是××地產(chǎn)的資深經(jīng)濟人，專門負責咱們小區(qū)的，現(xiàn)在有重要的消息想告訴您，希望對您有所幫助。國家最近出臺了新的政策，對目前的房地產(chǎn)市場是個嚴重打擊^如果是有房子要賣的業(yè)主，公司將‘重點推廣’，爭取把‘損失降低’到最低。對于改善性需求的業(yè)主，現(xiàn)在是‘天賜良機’，需要做的只是立刻以合理的價格盡快出售自己的房子，然后  ‘持幣待機’。2008年的市場，您一定也經(jīng)歷過。何必再錯失這樣一次難得的機會。”

        對此，徐家匯一位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)中介表示，從2009年上半年開始的一波牛市中，以徐家匯這一上海鬧市地段為例，一名房地產(chǎn)中介一年能夠做到120萬元的傭金，通常按照公司與個人7∶3的比例分成計算，去年的收入就有30萬元～40萬元。根據(jù)新政后最近兩天的成交量看，普遍有兩到三成的下滑，并且市場觀望氣氛濃厚，“現(xiàn)在的問題是要讓房東盡快降價，這樣我們的業(yè)務量才能上去。”

5月或成樓市淡季

        此前，5月份一直是上海樓市的交易旺季，尤其是從2007年至今，每年的5月份成交量都是歷年的最高峰。以2009年5月份為例，上海樓市新房的成交量甚至超過了200萬平方米。

        而4月17日國務院的新版“11條”可能讓即將到來的5月成為一個“淡季”，買賣雙方都會陷入觀望。

        上海第一太平戴維斯物業(yè)有限公司總經(jīng)理劉德楊表示，這一次的宏觀調(diào)控將至少在6個月內(nèi)令市場交易陷入觀望狀態(tài)。

        而在去年12月宏觀調(diào)控政策出臺以后，上海二手房曾經(jīng)陷入兩個月的低迷期，今年一二月份的月均成交量竟然只有3月份總成交量的一半。如果市場再度陷入今年一二月份時的低迷期，這將令金亮陷入非常大的壓力中。“如果成交量只有3月份的一半，我們店就虧了。”

【調(diào)查樣本2】

通知客戶搶在新政實施前辦貸款

　　隨后，《每日經(jīng)濟新聞》記者又走訪了市中心黃金地段的豪宅聚集區(qū)，調(diào)查當?shù)氐亩址恐薪樽钚隆吧鷳B(tài)”。

        走進科威國際不動產(chǎn)上海仟信房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所嘉匯國際店，雖然看上相對清閑，但店長張旭卻表示，這兩天他正在讓經(jīng)紀人趕快向客戶告知房地產(chǎn)調(diào)控的最新政策信息，幫助他們在政策正式實施前，趕緊辦完貸款買房手續(xù)。

        據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，不少房地產(chǎn)中介信息靈敏，甚至已經(jīng)搶在新政頒布前的周五，成功幫助客戶完成六成的貸款額。

        張旭透露，自新政出臺以來，他們經(jīng)手的房屋買賣成交量確實出現(xiàn)了20%的下滑，但該店掛牌量并未出現(xiàn)明顯大幅波動。

        張旭打消了  《每日經(jīng)濟新聞》記者對生意清冷的顧慮，他解釋：“中介門店往往給人一種錯覺，以為不是門庭若市就是沒有生意。其實，我們大多的客戶都是通過預約，去現(xiàn)場看房，或者去中介總部實地交流的。”

        而由于新政對于稅收與貸款的進一步細化，也加大了房屋中介對專業(yè)知識與素養(yǎng)的要求。“能不能貸款？能貸多少？……”他認為，新政帶來的觀望期，正好讓他有充足的時間給業(yè)務員做培訓，提升他們的專業(yè)知識，加強對市場的分析。

        據(jù)張旭介紹，早在3月份，就有溫州投資客掛牌出售手頭房源，但由于普遍看好后市，調(diào)價過高，頻頻交易不得。雖然沒有出售成功，但這些溫州投資客目前并不急于拋盤。

        “他們的房子都有人在租，一邊有固定的收入，一邊也無還貸的壓力，他們急什么？”張旭說，由于投資收益率較低，投資空間已基本透支，徐家匯地區(qū)目前所存的投資客并不多，大部分購房者還是以自住為主。

        但張旭透露，這些購房者有很強的購買力，很多客戶不需要貸款，可以一次性付款買房，即使少部分需要貸款的購房者，也只是因為在出售舊房、購買新房的過渡環(huán)節(jié)需要少量貸款資金，因此宏觀調(diào)控對他們的影響并不大。

        張旭說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的規(guī)律周期已明顯縮短，新政出臺后的效應將在之后的1～2個月內(nèi)集中顯現(xiàn)。他認為，投資者或者購房人可能還會在現(xiàn)階段保持觀望，但世博會后，房地產(chǎn)市場將顯示其明確的走向。屆時，將是入手的最佳時期。



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