劉煜輝（社科院金融專家）

        2002年底，朱镕基總理離任前重提“恐高癥”，強(qiáng)調(diào)在大好形勢下一定要看到問題，不要被沖昏頭腦。“我預(yù)料（GDP）全年會(huì)超過8％——我不希望超過8％，這個(gè)形勢太好了，我有恐高癥，我就是怕太高了，太高將來怎么辦，你能維持8％嗎？或甚至于更高。”他認(rèn)為，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的，“現(xiàn)在投資的增長60％靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動(dòng)能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來如果沒有這樣的拉動(dòng)力怎么辦？難以為繼啊！”他又說，“我也不是說問題很大，我就是說，某些城市——我沒說全部城市，它的房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，不是‘過熱’，是有一點(diǎn)熱，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意”；“我們要更加著力培養(yǎng)人民群眾的購買力，特別是農(nóng)民的購買力，才能拉動(dòng)這個(gè)生產(chǎn)，而不是單純靠投資”；“這個(gè)房地產(chǎn)，特別是高級房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢？你不能把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都加在銀行身上，我只是提出一個(gè)預(yù)測，也不是警告，要小心一點(diǎn)。”（摘自《朱镕基：本屆總理任期的最后100天》，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》2003年3月2日）

        在目前高房價(jià)的背景下，再看看這段文章，或許能引起我們的某些反思。現(xiàn)在，學(xué)者們常用房價(jià)收入比和租金回報(bào)率衡量不合理的中國房價(jià)，在體制下卻是理性選擇的結(jié)果。

        從供給面看，地方政府壟斷土地供給為房價(jià)提供上漲的引擎。于是，體制下，中國地產(chǎn)商就不再是簡單的生產(chǎn)企業(yè)，而是土地銀行，其獲利模式是靠經(jīng)營大量土地儲(chǔ)備并從土地未來升值中獲利。只要銀根不緊，地產(chǎn)商幾乎沒有任何壓力，拿地和開發(fā)的錢幾乎可以全部來自信貸。更關(guān)鍵的是，地方政府與開發(fā)商高度的利益同向，“打死”開發(fā)商，政府的收入從何來？地方政府會(huì)自覺地控制供給為開發(fā)商保值，出了那么多  “地王”，地產(chǎn)商卻不用擔(dān)心有一天“面粉比面包貴”，因?yàn)檎畷?huì)主動(dòng)和他們協(xié)商，以保持最大的共同利益，比如容積率，給他們提升個(gè)百分之幾十，可以給他們加樓高，甚至修改規(guī)劃以躲囤地處罰等等，辦法多得很。所以，“痛痛快快地拿地，有節(jié)制地開發(fā)”是中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的金科玉律。

        從需求面看，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊(yùn)含的剛性需求，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通脹壓力逼著房屋完全脫離消費(fèi)屬性，而淪為跟黃金一樣的天然保值品，黃金沒有使用價(jià)值，而中國房價(jià)可以不必看租金回報(bào)率。其實(shí)，更關(guān)鍵是信貸條件的放松。如果銀行系統(tǒng)愿意為未來負(fù)債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責(zé)任，中國超級大的人口基數(shù)足可以將沒有支付能力的需求變成現(xiàn)實(shí)需求，而且能釋放很多年。當(dāng)然中國金融部門技術(shù)低下會(huì)制約了其杠桿放大能力，但人口基數(shù)實(shí)在巨大。盡管不能像美國人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新，但中國人傾三個(gè)家庭之力足以攢齊一份房貸的首付。

        中國銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。最近看到的一位中國臺(tái)灣作者寫的書，她在德國大學(xué)當(dāng)研究員，有一份不算微薄的薪水，想貸款置業(yè)，卻不被銀行通過，因?yàn)樗米C明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入。這在中國有可能嗎？

        盡管最近政府調(diào)控房地產(chǎn)的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中國房價(jià)是否還會(huì)進(jìn)入一次飆漲階段，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)中本能的極強(qiáng)的投資和信貸的“動(dòng)物精神”仍在。

        房價(jià)下跌趨勢形成中短期還難以奢望，除非取消期房預(yù)售和迅速開啟物業(yè)稅，決心準(zhǔn)備好了嗎？去年賣了4.4萬億人民幣的房子，回籠的資金足夠地產(chǎn)商撐過一年半載，面對不確定的未來，開發(fā)商也會(huì)調(diào)整策略，盡可能控制新開工量和延長建設(shè)期，現(xiàn)金若過快變成資本形成，一旦形勢有變，那將是“下油鍋”的感覺。2007年和2008年盲目開工所形成高庫存的教訓(xùn)，我相信多數(shù)開發(fā)商還是心有余悸，如果不是危機(jī)及時(shí)到來，恐怕當(dāng)下的地產(chǎn)商要倒掉大半。

        而未來兩三年中，銀根已經(jīng)難以實(shí)質(zhì)性緊起來了，這一輪政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激，注定明后年內(nèi)貨幣供給和信貸都會(huì)維持一個(gè)高水平。只要整體銀根寬松，地產(chǎn)商不愁拿不到錢，沒有必要再傾銷。

        盡管很多理由支持中國的房價(jià)跌不下來，但從長期看，任何國家都不可能抗拒未來人口和社會(huì)結(jié)構(gòu)變化的客觀規(guī)律――老齡化。當(dāng)一個(gè)國家家庭的財(cái)富主要由房產(chǎn)構(gòu)成時(shí)，當(dāng)“90后”的中國富裕家庭都擁有（或繼承）3套以上的房產(chǎn)時(shí)，誰來維持這個(gè)國家的家庭財(cái)富不貶值？靠那些想進(jìn)城的農(nóng)民工嗎？這是一個(gè)值得思考的問題。



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